別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
宇都宮 -39　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宇都宮 -39 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　小坂　一史   TEL.
鑑定評価額 15,400,000 円  １㎡当たりの価格 76,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宇都宮市ゆいの杜４丁目１９番１４
｢ゆいの杜４－２１－７｣		 ②地積
　(㎡)		 202  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）

1:1.5		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅が建ち並ぶ
区画整理済の住宅地
域		 北西6m市道 水道、ガス、下水 ゆいの杜中央

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特に無し。 街

路		 基準方位北　６ｍ市
道		 交通

施設		 ゆいの杜中央停留場北
方
500m		 法令

規制		 １低専
(50,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 ＬＲＴ沿線は居住の快適性・利便性の向上により地価は上昇傾向にあったが、供給が少なくなった現在は需給に
落ち着きが見られ、地価は高止まりの傾向を見せている。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は宇都宮市東部に位置する住宅団地である。需要の中心は近隣の工業団地ほか宇都宮市内への通勤等を目的
とするファミリー層であって、転勤による県外からの需要も見込まれる。ゆいの杜及びその周辺の区画整然とした住宅
地域については生活の利便性が高く、ＬＲＴの開業も相俟って地価は上昇傾向にある。中心となる価格帯は土地で１，
０００万円台後半、新築戸建住宅で３，０００万円台後半となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 後述の理由により、収益価格と積算価格を試算しなかった。この点、市場参加者はファミリー層が考えられるため、収
益性よりも居住の快適性及び生活の利便性を重視し、取引市場での動向を注視して価格の意思決定をすると思料される
。従って比準価格を標準とし、単価と総額の関連や代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した
。なお、最有効使用の観点から開発法の適用は断念した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宇都宮 -31                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     78,200 円／㎡		 [101.2]
100		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 [101.0]
100		 76,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     71,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 宇都宮駅東の不動産需給が落ち着く中、ＬＲ
Ｔ延伸を見込んで駅西並びに宇都宮郊外部に
需要が流れており、地価水準は市全体として
上昇基調にある。

ＬＲＴ沿線の土地供給が少なくなり落ち着き
を見せつつあるが、生活の利便性が高いこと
からファミリー層を中心とする需要は依然と
して高い。

対象標準地の価格形成に影響を与える要因に
特別な変動は無い。

 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宇都宮 -39　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０８公１
Ｍ
-1		 宇都宮市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
１低専
地区計画等
(50,80)
b Ｒ０８公１
Ｍ
-19		 宇都宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東8m道路、
北東8m、角地
１中専

(70,200)
c Ｒ０８公１
Ｌ
-50		 宇都宮市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西6m道路、
中間画地
１中専

(60,200)
d Ｒ０８公１
Ｍ
-18		 宇都宮市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西10m道路、
中間画地
１中専

(60,200)
e Ｒ０８公１
Ｍ
-17		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東8m道路、
中間画地
２中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
113,330  		 100
[ 150.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
75,924 		 100
[  98.5]
77,080 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
77,900 
b (　           ) 
76,069  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
72,628 		 100
[  94.5]
76,855 
77,600 
c (　           ) 
57,978  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
56,194 		 100
[  73.7]
76,247 
77,000 
d (　           ) 
60,000  		 100
[ 145.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
40,385 		 100
[  54.1]
74,649 
75,400 
e (　           ) 
39,030  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
39,610 		 100
[  53.6]
73,899 
74,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 買進み

 ％／月  
+0.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.5
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.5
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 買進み

 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -47.5
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -48.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     76,400 円／㎡]  



宇都宮 -39　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ分譲住宅地域で、用途地域が第１種低層住居専用地域で、有効な賃貸住宅の建築
利用が困難であるため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 宇都宮 -39　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宇都宮市ゆいの杜四丁目１９番１４
 0600010137487-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
宇都宮 -39　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宇都宮 -39 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　森田　信也   TEL.
鑑定評価額 15,600,000 円  １㎡当たりの価格 77,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宇都宮市ゆいの杜４丁目１９番１４
｢ゆいの杜４－２１－７｣		 ②地積
　(㎡)		 202  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）

1:1.5		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅が建ち並ぶ
区画整理済の住宅地
域		 北西6m市道 水道、ガス、下水 ゆいの杜中央

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 ＵＲ都市機構による区画整理
済みの地域。		 街

路		 基準方位北、　　６
ｍ市道		 交通

施設		 ゆいの杜中央停留場北
方
500m		 法令

規制		 １低専
(50,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 近年地区内の小学校の開校や南方の県道上のＬＲＴの開業等、インフラ整備は一段落。一方需要は極めて好調で
、地価水準についても当面強い上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は当市街地外周部の住宅地域一円の圏域。主な需要者は圏内在住の３０～４０歳代の一次取得者で、圏外か
らの流入も目立つ。市場での需給は新しい区画整理地や中小規模の分譲地へが中心であり、既存の住宅地域では選別が
厳しくなっている。取引価格帯の中心としては概ね、面積１８０～２５０㎡の土地物件で１千万円台前半～後半程度。
敷地が同程度の規模の新築戸建物件を想定するなら３千万円台前半～４千万円前後程度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 次々頁記載の状況から土地残余法を適用しなかった。当地域は上記のような区画整理地で、市場での取引は自宅等の自
用目的物件が大半である。取引事例比較法にて採用した事例は類似の住宅地４件で、これら以外の事例も併せて十分検
討している。以上及び一般的要因の動向並びに代表標準地との検討を踏まえた上で本件では、比準価格を妥当と認めこ
れを採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宇都宮 -31                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     78,200 円／㎡		 [101.2]
100		 100
[105.0]		 100
[ 99.0]		 [101.0]
100		 76,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     71,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内人口は微減傾向が続く。今年度９月迄の
新設住宅着工戸数は前３年同期平均比約１０
％増。貸家の大幅増が寄与。


ＬＲＴ開業前からの好況が更に続いた。需要
が旺盛な一方供給が若干減少気味で、地価の
上昇傾向が継続した。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宇都宮 -39　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０８公１
Ｍ
-2		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
１低専
地区計画等
(50,80)
b Ｒ０８公１
Ｍ
-74		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m市道、
南西6m、角地
１低専

(60,80)
c Ｒ０８公１
Ｌ
-50		 宇都宮市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西6m道路、
中間画地
１中専

(60,200)
d Ｒ０８公１
Ｍ
-57		 宇都宮市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東6m区画街
路、北西6m、
準角地
｢調区｣ 
地区計画等
(50,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
76,436  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
75,926 		 100
[ 100.0]
75,926 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
76,700 
b (　           ) 
64,473  		 100
[ 100.0]		 [ 109.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
67,759 		 100
[  88.2]
76,824 
77,600 
c (　           ) 
57,978  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
56,194 		 100
[  73.7]
76,247 
77,000 
d (　           ) 
51,621  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
50,117 		 100
[  66.2]
75,705 
76,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     77,000 円／㎡]  



宇都宮 -39　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の住宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 容積率の厳しい第１種低層住居専用地域に存し、採算性のある建物の想定が困難である一方、戸建住宅の利用が
一般的であり賃貸需要が見込めないため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 宇都宮 -39　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宇都宮市ゆいの杜四丁目１９番１４
 0600010137487-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考