令和8年1月16日　提出 宇都宮 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 -34 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　森田　信也   TEL.

鑑定評価額 3,440,000 円  １㎡当たりの価格 14,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市上田原町字上町１７１５番２ ②地積 　(㎡) 237   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 県道沿いに一般住宅 、事業所等が見られ る地域 西9.5m県道 水道 岡本 8.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.5 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ９．５ｍ県道 交通 施設 岡本駅北西方 8.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当市田原地区市街地北方の県道沿いに立地し、下記バイパス開通までは概ね現状維持的に推移するものと予測す る。地価水準についてはわずかな下落基調が続くものと思料。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当市田原地区・岡本地区を中心に北部の住宅地域一円の圏域。需要者は調区内分譲地を除けば概ね各地域 に何らかの関係を有する者であり、圏外からの流入は僅かと見られる。調区内の土地の需給については従来より低調で ある一方、実際の取引事例には何らかの経緯を含む場合が多い。取引価格帯について、土地の総額については規模が様 々で把握し難いが、単価的には㎡当り１万円台前半から半ば程度と推察。一方新築戸建物件は皆無。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 次々頁記載の状況から土地残余法を適用しなかった。一方市場で想定される取引は自宅等、自用目的の物件が大半であ る。取引事例比較法にて採用した事例は市内各所から収集したもので、これら以外の事例も併せて再吟味している。以 上及び近年の社会経済情勢並びに代表標準地との検討を踏まえた上で本件では、実際の取引事例に基づく比準価格を妥 当と認めこれを採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇都宮 -65                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,500 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [140.4] [100.0] 100 14,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は微減傾向が続く。今年度９月迄の 新設住宅着工戸数は前３年同期平均比約１０ ％増。貸家の大幅増が寄与。 当地域自体については概ね変化なく推移した 。東方では当該県道のバイパス整備事業が進 行中である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -7.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +51.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％