令和8年1月15日　提出 宇都宮 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 -16 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　石坂　芳明   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 69,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市峰町字地蔵台２５０番４ ②地積 　(㎡) 154   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が散在する住 宅地域 東4.5m道路 水道、ガス、下水 宇都宮 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    60 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 近隣地域の東側で土地区画整 理事業が施行中 街 路 基準方位北４．５ｍ 道路 交通 施設 宇都宮駅南東方 2.6km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 宇都宮大学南東方に存する既成住宅地域で、近隣地域の東側で施行されている土地区画整理事業の進捗及び都市 計画道路の整備等により利便性が向上している。地価はやや強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宇都宮市東部を中心とした住宅地域で、主たる需要者は宇都宮市及びその周辺に居住または通勤する一次 取得者等である。近隣地域は既成の住宅地域で、近隣の土地区画整理事業地内の土地と比べ、やや選好性が劣るものの 、需要は比較的堅調で引き合いは多い。取引の中心となる価格帯は、土地が１５０㎡～２００㎡程度で１，０００万円 ～１，４００万円程度、新築戸建住宅が３，２００万円～３，６００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地域で、周辺地域等も含めアパート等も見られるが、駐車場を確保することが困 難で、経済合理性を有する賃貸住宅の経営ができないため、収益価格は試算しない。戸建住宅地域では自己使用目的で の取引が主で、住宅の快適性や利便性等が重視され、市場における取引価格が価格決定の重要な指標となる。従って、 不動産市場の動向等を考慮し、比準価格を標準に、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇都宮 -31                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     78,200 円／㎡ [101.2] 100 100 [105.0] 100 [110.3] [102.0] 100 69,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向にあるが、利便性や居住環境 の良好な住宅地への需要は堅調で、宇都宮駅 周辺や優良な商業背後地を抱える路線商業地 域で需要が強い。 宇都宮大学南東方の区画整理地に隣接した住 宅地域で、区画整理事業の進捗により利便性 が増している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％