別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
小美玉 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小美玉 5-2 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　宮本　正人   TEL.
鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 29,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小美玉市羽鳥字東平２６７３番５
 ②地積
　(㎡)		 390  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,200)

（その他）



(90,200)

1:1.5		 店舗兼住宅

Ｓ2		 小店舗、事務所等が
建ち並ぶ駅前商業地
域		 北6.5m県道、東側道 水道、下水 羽鳥近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   250 ｍ、南   150 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．５ｍ県道 交通

施設		 羽鳥駅西方近接

 法令

規制		 （都） 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 商業施設の大型化等の影響により、旧来の商業地域の繁華性は低下傾向にあり、今後も同様の傾向で推移するも
のと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     23,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小美玉市を中心に周辺市町の商業地域等の範囲。需要者は地縁性を持つ地元需要が中心で、取引規模や価
格帯はまちまちのため、市場で中心となる価格帯を見い出すことは困難である。景気は緩やかに回復する傾向にあり、
近隣地域は羽鳥駅西口の駅前にあって希少性を有する商業地域で底値感もあることから、地価はほぼ横ばいで推移して
いる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、羽鳥駅西口の駅前に位置する収益性を考慮すべき旧来からの商業地域であるが、現時点においては、自己
使用店舗が大半を占めている状態である。よって、本件においては、これら商業店舗用地への需要を反映している比準
価格を重視し、収益価格を斟酌して、代表標準地価格等との関連性にも配慮した結果、鑑定評価額を表記の通り決定し
た。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　石岡 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     41,800 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[145.4]		 [105.0]
100		 29,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     29,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 法人等の土地取得についての地域の選別は継
続しているが、景気は緩やかな回復傾向にあ
り、需給は概ね安定化へと向かっている。


羽鳥駅至近の希少性を有する商業地域で底値
感もあり、地価はほぼ横ばいで推移している
。


角地としての若干の優位性を有する。なお、
個別的要因に変動はない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +9.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +39.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小美玉 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 小美玉（Ｒ
８公示）
-8		 小美玉市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東8m市道、
北西6m、角地
（都） ２住居

(60,200)
b 土浦（Ｒ８
公）
-19		 土浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東16m市道、
北西4m、角地
１住居

(70,200)
c 土浦（Ｒ８
公）再
-50		 土浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北8m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d 土浦（Ｒ８
公）再
-38		 土浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東6m市道、
南2m、二方路
１住居

(60,200)
e 土浦（Ｒ８
公）再
-22		 土浦市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東18m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
31,363  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
30,450 		 100
[  99.9]
30,480 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
32,000 
b (　           ) 
42,762  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.8]
42,216 		 100
[ 149.7]
28,200 
29,600 
c (　           ) 
33,185  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
37,020 		 100
[ 126.1]
29,358 
30,800 
d (　           ) 
35,396  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
37,259 		 100
[ 125.7]
29,641 
31,100 
e (　           ) 
47,000  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
47,186 		 100
[ 162.9]
28,966 
30,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +46.0
画地　　　　  +1.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +37.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 +44.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +11.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +56.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     30,800 円／㎡]  



小美玉 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,928,044 
1,100,791 
4,827,253 
4,358,600 
468,653 		 （　0.9742）
456,562 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      8,952,196 円　　　　（　     23,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小美玉 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 190.00 Ｓ2 380.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商

 90 ％   200 ％   200 ％   390 ㎡     15.8 m x   24.5 m  前面道路：県道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の利用状況、需要動向等から１階店舗、２階事務所を想定、敷地内に駐車場確保 ⑦有効率　  95.0 ％
の理由		 階段等の共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
190.00 
95.0 
180.50 
1,600 
288,800 		 3.0  866,400 
1.0  288,800 

 2～ 2		 事務所
190.00 
95.0 
180.50 
1,350 
243,675 		 3.0  731,025 
1.0  243,675 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
380.00 
95.0 
361.00 

532,475 		 1,597,425 
532,475 
⑨年額支払賃料        532,475 円　×　12ヶ月　＝　       6,389,700 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     361.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,389,700 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       638,970 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,750,730 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,597,425 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,377 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          532,475 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         162,937 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,928,044 円　　　　（　        15,200 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 小美玉（Ｒ８公
・商）
　　　　-1		 1,483  
(   1,439) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,674 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,649 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,600 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 小美玉（Ｒ８公
・商）
　　　　-4		 1,250  
(   1,213) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 85.0]
1,612 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
小美玉 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 186,000 円  　　　　     62,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 191,691 円  　　　        6,389,700　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       78,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      520,800 円  　　　　     62,000,000　×　　  60.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        62,000 円  　　　　     62,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        62,000 円  　　　　     62,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,100,791 円　（　　　　　　         2,823 円／㎡）　　（経費率　　  18.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 62,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     380.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,358,600 円  
（　　　　　        11,176 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,928,044 円      
②総費用 1,100,791 円      
③純収益　①－② 4,827,253 円      
④建物等に帰属する純収益 4,358,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 468,653 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 456,562 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,171 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,952,196 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      23,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小美玉 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小美玉市羽鳥字東平２６７３番５
 0519000258712-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
小美玉 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小美玉 5-2 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　外山　茂樹   TEL.
鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 29,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小美玉市羽鳥字東平２６７３番５
 ②地積
　(㎡)		 390  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,200)

（その他）



(90,200)

1:1.5		 店舗兼住宅

Ｓ2		 小店舗、事務所等が
建ち並ぶ駅前商業地
域		 北6.5m県道、東側道 水道、下水 羽鳥近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   250 ｍ、南   150 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 低層の店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  24.5 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ６．５ｍ県道、中間
画地		 交通

施設		 ＪＲ常磐線「羽鳥」駅
西方駅前広場接面
 法令

規制		 （都） 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前商業地という立地にあるが繁華性は低く、郊外型小売店等に客足が流出しており、収益性は低下している。
地価の下落基調が続いていたが、地価水準が低く、底値感もあり、地価はほぼ横ばい状態にある。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗兼事務所地（１階店舗） (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     21,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市内及びその周辺市の旧来からの商業地域である。需要者は当市及びその周辺市の小規模な事業者が中心
であると思われる。駅前という希少性を有する地域とはいえ、旧来からの中心商業地の空洞化により顧客は流出、市場
は衰退傾向にある。商業地域の土地価格は規模、需要者の事情等によりばらつきが見られ需要の中心となる価格帯の把
握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地の取引事例は少ないため、事例収集範囲を周辺市にまで広げた結果、規範性のある取引事例を収集し得た。取引
は自己業務用の為の売買が殆どで賃貸用建物の建築を目的の取引は少ない。周辺には貸事務所及び貸店舗等も存するが
、当該地域における投資合理性の適否は未成熟であり、収益価格は低位に求められている。従って、本件では比準価格
を標準とし、収益価格を比較考量の上、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　石岡 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     41,800 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[145.4]		 [105.0]
100		 29,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     29,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復基調が継続、それに伴い
地方中心部の地価は上昇傾向にある。しかし
、地方周辺部への波及効果は小さい。


駅前の希少性はあるが、駐車場等の確保が困
難で利用効率は劣る。地価水準が低く、底値
感もあり、現在、地価はほぼ横ばい状態にあ
る。

商業地としては規模が小さい為、駐車場の確
保が難しく利用効率が劣るため、競争力はや
や低い。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +9.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +39.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小美玉 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 石岡（Ｒ８
）公示
-32		 石岡市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南12.5m国道、
東4m、二方路
２住居

(70,200)
b 土浦（Ｒ８
公）再
-50		 土浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北8m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c 土浦（Ｒ８
公）再
-38		 土浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東6m市道、
南2m、二方路
１住居

(60,200)
d 土浦（Ｒ８
公）再
-19		 土浦市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東23m県道、
南4m、西6m、
三方路
準住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
29,367  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.9]
32,565 		 100
[ 110.7]
29,417 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
30,900 
b (　           ) 
33,185  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
37,020 		 100
[ 126.1]
29,358 
30,800 
c (　           ) 
35,396  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
37,259 		 100
[ 122.2]
30,490 
32,000 
d (　           ) 
44,158  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  83.4]
53,371 		 100
[ 188.8]
28,269 
29,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +37.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +14.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +69.0
画地　　　　 -16.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     30,800 円／㎡]  



小美玉 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の為、適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,195,414 
1,169,037 
5,026,377 
4,583,560 
442,817 		 （　0.9742）
431,392 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      8,458,667 円　　　　（　     21,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小美玉 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 195.00 Ｓ2 390.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商

 90 ％   200 ％   200 ％   390 ㎡     15.8 m x   24.5 m  前面道路：県道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ店舗（ワンフロア一括貸し）　２Ｆ事務所（フロア貸し）、敷地内駐車場あり。 ⑦有効率　  95.0 ％
の理由		 階段等の共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
195.00 
95.0 
185.25 
1,624 
300,846 		 3.0  902,538 
1.0  300,846 

 2～ 2		 事務所
195.00 
95.0 
185.25 
1,380 
255,645 		 3.0  766,935 
1.0  255,645 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
390.00 
95.0 
370.50 

556,491 		 1,669,473 
556,491 
⑨年額支払賃料        556,491 円　×　12ヶ月　＝　       6,677,892 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     370.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 支払賃料に含まれている。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,677,892 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       667,789 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,010,103 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,669,473 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,025 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          556,491 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         170,286 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,195,414 円　　　　（　        15,886 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 小美玉（Ｒ８公
・商）
　　　　-5		 1,360  
(   1,359) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
1,684 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,674 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,624 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 石岡（Ｒ８公・
商）
　　　　-2		 1,544  
(   1,498) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[120.0]		 100
[ 85.0]
1,663 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
小美玉 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 195,600 円  　　　　     65,200,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 200,337 円  　　　        6,677,892　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       95,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      547,600 円  　　　　     65,200,000　×　　  60.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        65,200 円  　　　　     65,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        65,200 円  　　　　     65,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,169,037 円　（　　　　　　         2,998 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 65,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 164,000 円／㎡　×　     390.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,583,560 円  
（　　　　　        11,753 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,195,414 円      
②総費用 1,169,037 円      
③純収益　①－② 5,026,377 円      
④建物等に帰属する純収益 4,583,560 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 442,817 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 431,392 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,106 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,458,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      21,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小美玉 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小美玉市羽鳥字東平２６７３番５
 0519000258712-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
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備考