別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
つくばみらい 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
つくばみらい 5-1 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　五木田　裕一   TEL.
鑑定評価額 45,900,000 円  １㎡当たりの価格 168,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 つくばみらい市陽光台１丁目１２番１３
 ②地積
　(㎡)		 273  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
地区計画等

1.2:1		 事務所兼共同住宅

ＲＣ4		 駅前に事務所ビル、
マンション等が立ち
並ぶ地域		 南（駅前広場）市道、西側道 水道、ガス、下水 みらい平駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 みらい平駅前広場接
面		 交通

施設		 みらい平駅駅前広場接
面
 法令

規制		 近商
(80,300)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 みらい平駅前広場の商業地域である。背後地で新たにマンション分譲が行われ、集客力等の向上が見込まれる。
一方、希少性はあるものの、完全なベッドタウンであるため駅前は繁華性に欠ける面もある。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    177,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    131,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＴＸ沿線を中心に県中央部より南に位置する商業地域一帯と判断した。主たる需要者であるが、県内外
の資金力を有する商業資本及び地元商業資本も考えられ、不動産投資資本も需要者たり得る。商業背後地人口は増加し
ていることから商業地域として熟成が進みつつあり、今後も一定以上の商業収益性は期待できる。位置や取引規模等に
よる開差が大きく中心となる価格帯を見出すことは困難であるが、５５～５７万円／坪と推察する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 茨城県南部及び南西部を中心に、比較的広範囲から取引事例を得た。いずれも事例選択要件を充足し、これらに立脚す
る比準価格は客観性が高い。収益価格については、地価に見合う賃料が期待しにくく、やや低位に求められた。鑑定評
価額決定にあたっては、従来からの取引慣行も考慮し、比準価格を重視し、収益価格を比較考量するとともに、代表標
準地を規準とした価格との均衡にも留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　守谷 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    255,000 円／㎡		 [111.8]
100		 100
[100.0]		 100
[175.5]		 [103.0]
100		 167,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    160,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 令和７年１０月１日現在、人口は５年間で３
．４％増加しており、高齢化率は２７．０％
であった。県の高齢化率３１．２％より低い
水準である。

駅のロータリーに面する地域であり、利便性
は高い。付近で新たなマンション分譲が行わ
れるなど、背後地の更なる熟成が期待される
。

個別的要因に変動はない。今後も当分の間、
同様の状況が継続すると思量する。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +58.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 つくばみらい 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a つくみＧＹ
公７
-34		 つくばみらい市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東25m市道、
南西6m、
南東3m、
三方路
１住居

(70,200)
b 守谷ＳＫ調
７
-32		 守谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西16m市道、
北東6m、
二方路
１住居

(70,200)
c つくみＧＹ
公８
-47		 つくばみらい市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西9m市道、
中間画地
近商
地区計画等
景観形成重点地区
(80,300)
d 取手ＨＭ公
８
-2		 取手市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西（駅前広
場）市道、
中間画地
近商

(80,300)
e つくば（Ｒ
８公示）Ｙ
-222		 つくば市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東34m県道、
西6m、二方路
２住居
高度地区3種
文教地区３種
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
129,172  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
133,147 		 100
[  80.0]
166,434 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
171,000 
b (　           ) 
136,413  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
136,953 		 100
[  85.8]
159,619 
164,000 
c (　           ) 
135,964  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
140,315 		 100
[  80.0]
175,394 
181,000 
d (　           ) 
150,327  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
151,530 		 100
[  85.5]
177,228 
183,000 
e (　           ) 
153,803  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
158,219 		 100
[  91.1]
173,676 
179,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    177,000 円／㎡]  



つくばみらい 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  手法適用に必要な造成事例が入手困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,149,316 
3,059,486 
12,089,830 
10,166,400 
1,923,430 		 （　0.9483）
1,823,989 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     35,764,490 円　　　　（　    131,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
つくばみらい 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 200.00 Ｓ4 800.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
地区計画等
 80 ％   300 ％   300 ％   273 ㎡     18.5 m x   14.7 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗兼事務所を想定 ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 同程度の店舗兼事務所と比較し、相当と判断
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
200.00 
80.0 
160.00 
2,250 
360,000 		 4.0  1,440,000 
1.0  360,000 

 2～ 4		 事務所
200.00 
90.0 
180.00 
1,806 
325,080 		 3.0  975,240 
1.0  325,080 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
800.00 
87.5 
700.00 

1,335,240 		 4,365,720 
1,335,240 
⑨年額支払賃料      1,335,240 円　×　12ヶ月　＝　      16,022,880 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     700.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により十分担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,022,880 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,329,899 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,692,981 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,365,720 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          40,034 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,335,240 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         416,301 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,149,316 円　　　　（　        55,492 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 取手ＫＮ公８賃
貸
　　　　-34		 1,631  
(   1,584) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
1,999 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,321 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,250 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b つくみＧＹ事
　　　　-10		 2,414  
(   2,333) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
2,567 
c つくみＧＹ公事
　　　　-6		 2,696  
(   2,615) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,926 
つくばみらい 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 432,000 円  　　　　    144,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 480,686 円  　　　       16,022,880　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      390,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,468,800 円  　　　　    144,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       144,000 円  　　　　    144,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       144,000 円  　　　　    144,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,059,486 円　（　　　　　　        11,207 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9483    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 144,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 177,000 円／㎡　×　     800.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0706     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0545 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,166,400 円  
（　　　　　        37,240 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,149,316 円      
②総費用 3,059,486 円      
③純収益　①－② 12,089,830 円      
④建物等に帰属する純収益 10,166,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,923,430 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,823,989 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,681 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     35,764,490 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     131,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ つくばみらい 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　つくばみらい市陽光台一丁目１２番１３
 0527000470016-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
つくばみらい 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
つくばみらい 5-1 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　植木　和貴   TEL.
鑑定評価額 45,900,000 円  １㎡当たりの価格 168,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 つくばみらい市陽光台１丁目１２番１３
 ②地積
　(㎡)		 273  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
地区計画等

1.2:1		 事務所兼共同住宅

ＲＣ4		 駅前に事務所ビル、
マンション等が立ち
並ぶ地域		 南（駅前広場）市道、西側道 水道、ガス、下水 みらい平駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 みらい平駅前広場接
面		 交通

施設		 みらい平駅北方駅前広
場接面
 法令

規制		 近商
(80,300)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 ＴＸみらい平駅前広場の商業地域としての性格を維持すると予測する。背後住宅地の熟成度は向上し続けており
今後の収益性向上が見込まれることから地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    177,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    130,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として茨城県南部に存する鉄道駅に近い普通商業地域である。需要者は県内及び県外の個人事業者及び
法人事業者である。商業中心は主として幹線通り沿いの路線商業地になっているが、駅前商業地においても周辺再開発
や宅地造成・マンション建設が盛んな所は勢いを取り戻してきている。商業地の売買取引は少なく、また取引される規
模や価格帯もまちまちであり需要の中心となる価格帯は見出しがたい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域はＴＸみらい平駅至近の駅前商業地である。比準価格の試算においては、茨城県南部の商業地の事例から検討
ができた。一方で収益価格は、利用客の駐車場確保が必要になることによる容積充足率の低下等から低位に試算された
。価格の調整にあたっては市場性を反映した比準価格を中心に収益価格を関連づけて、後記代表標準地から検討した価
格との均衡に留意して調整を行い、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　守谷 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    255,000 円／㎡		 [111.8]
100		 100
[100.0]		 100
[144.4]		 [103.0]
100		 203,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    160,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ①つくばみらい市の人口は増加傾向。高齢化
率は県平均未満。②都市計画道路等は事業進
行中。③みらい平地区の商業施設は熟成度を
増してきている。

駅前ロータリーに面した地域であり、街路条
件、接近条件に変化はないが、背後地人口の
増加傾向は続いている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 つくばみらい 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 守谷ＳＫ公
８
-21		 守谷市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東18m市道、
南西6m、
南東4m、
二方路
１住居
高度3種最高20m
(70,200)
b 守谷ＳＫ調
７
-33		 守谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西18m市道、
北西6m、
二方路
１住居
高度3種最高20m
(70,200)
c 守谷ＳＫ公
８
-27		 守谷市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 西16m市道、
中間画地
１住居
高度3種最高20m
地区計画等
(60,200)
d つくみＧＹ
公８
-47		 つくばみらい市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西9m市道、
中間画地
近商
地区計画等
景観形成重点地区
(80,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
126,404  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
123,581 		 100
[  72.4]
170,692 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
176,000 
b (　           ) 
99,143  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  81.8]
123,020 		 100
[  70.9]
173,512 
179,000 
c (　    175,438) 
175,438  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
185,263 		 100
[ 107.7]
172,018 
177,000 
d (　           ) 
135,964  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
140,315 		 100
[  82.0]
171,116 
176,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　 -18.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    177,000 円／㎡]  



つくばみらい 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,253,122 
3,181,000 
12,072,122 
10,167,300 
1,904,822 		 （　0.9473）
1,804,438 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     35,381,137 円　　　　（　    130,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
つくばみらい 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 200.00 Ｓ4 800.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
地区計画等
 80 ％   300 ％   300 ％   273 ㎡     18.5 m x   14.7 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 形式：１階店舗（１６０㎡）、２～４階事務所（各１８０㎡）、フロア貸し。 ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
200.00 
80.0 
160.00 
2,300 
368,000 		 4.0  1,472,000 
1.0  368,000 

 2～ 4		 事務所
200.00 
90.0 
180.00 
1,800 
324,000 		 3.0  972,000 
1.0  324,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
800.00 
87.5 
700.00 

1,340,000 		 4,388,000 
1,340,000 
⑨年額支払賃料      1,340,000 円　×　12ヶ月　＝　      16,080,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     700.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,080,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,286,400 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,793,600 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,388,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          40,370 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,340,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         419,152 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,253,122 円　　　　（　        55,872 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a つくみＧＹ公事
　　　　-5		 2,001  
(   1,938) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.3]		 100
[100.0]
2,333 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,373 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,300 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 守谷（９２２８
）商
　　　　-2		 3,036  
(   3,028) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
2,335 
c つくみＧＹ公事
　　　　-6		 2,696  
(   2,615) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,451 
つくばみらい 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 572,000 円  　　　　    143,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 482,400 円  　　　       16,080,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      382,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,458,600 円  　　　　    143,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       143,000 円  　　　　    143,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       143,000 円  　　　　    143,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,181,000 円　（　　　　　　        11,652 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9473    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 143,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     800.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0711     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,167,300 円  
（　　　　　        37,243 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,253,122 円      
②総費用 3,181,000 円      
③純収益　①－② 12,072,122 円      
④建物等に帰属する純収益 10,167,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,904,822 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,804,438 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,610 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     35,381,137 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     130,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ つくばみらい 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　つくばみらい市陽光台一丁目１２番１３
 0527000470016-0000
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備考