別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
守谷 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
守谷 -3 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　五木田　裕一   TEL.
鑑定評価額 28,400,000 円  １㎡当たりの価格 174,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 守谷市百合ケ丘３丁目字土塔前２６６１番１９
 ②地積
　(㎡)		 163  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 区画整然とした中規
模分譲住宅地域
 北西5.1m市道 水道、ガス、下水 守谷

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    75 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 基準方位北、５．１
ｍ市道		 交通

施設		 守谷駅南西方

800m		 法令

規制		 １低専
(40,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 守谷駅に比較的近い区画整然とした分譲住宅地域である。地域要因の変動はないが、利便性等が良好な住宅地域
に対する底堅い需要に支えられ、地価は強含みで推移している。
(3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    174,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は守谷市を中心とし、つくばみらい市やＴＸ各駅に比較的近い優良な住宅地域一帯と判断した。主たる需要
者は、都心方面へ通勤する富裕層や二次取得層である。守谷駅徒歩圏に位置する既存住宅地域に対する需給バランスは
完全に需要過剰の状態である。中心となる価格帯であるが、上昇の一途をたどり土地が５０坪程度で２８００万円を超
え、新築で４７００万円強と見込まれる。価格水準から、実需は富裕層に限定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域では、自己用不動産を求める取引が大半であり、収益目的不動産の取引はごく限られる。よって投資判断に際
しては、快適性や利便性、安全性等が重視される。一方収益価格であるが、対象不動産の存する地域は、画地規模から
経済合理性に適った賃貸経営は困難と判断し、収益還元法の適用は断念した。よって客観的で実証的な価格である比準
価格を標準とし、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　守谷 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    130,000 円／㎡		 [115.4]
100		 100
[101.0]		 100
[ 86.3]		 [101.0]
100		 174,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    155,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 令和７年１０月１日現在、人口は５年間で２
．５％増加しており、高齢化率は２４．６％
であった。県の高齢化率３１．２％より相当
程度低い。

利便性に優れ住環境も良好である。地域要因
に変化はみられないが、経済力を有する層に
対し、高い競争力を維持し続けている。


個別的要因に特段変動はない。接面方位が北
西側であるため、北側で街路に接する画地と
比較して競争力は若干優る。
 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 守谷 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 守谷ＳＫ公
８
-63		 守谷市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西6m市道、
中間画地
１低専

(40,80)
b 守谷ＳＫ公
８
-46		 守谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東4.5m市道
、中間画地
１中専
高度1種最高20m
(60,180)
c つくみＧＹ
調７
-54		 つくばみらい市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西6m市道、
南東6m、
南西3m、
三方路
１住居
地区計画等
景観形成重点地区
(70,200)
d つくば（Ｒ
８公示）
-564		 つくば市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m区画街路
、中間画地
２住居
地区計画等
(60,200)
e 守谷ＳＫ公
８
-58		 守谷市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
中間画地
１低専

(40,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
131,720  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
130,938 		 100
[  81.3]
161,055 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
163,000 
b (　           ) 
129,608  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
139,869 		 100
[  85.0]
164,552 
166,000 
c (　           ) 
141,567  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
142,928 		 100
[  86.9]
164,474 
166,000 
d (　           ) 
137,512  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
142,489 		 100
[  77.2]
184,571 
186,000 
e (　           ) 
128,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
123,692 		 100
[  68.3]
181,101 
183,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -31.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    174,000 円／㎡]  



守谷 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 地域の特性として不動産の価値上昇に見合った賃料を得ることが困難であり、かつ付近において類似規模の画地
では適正な賃貸経営は困難でありほぼ戸建住宅に用途が純化しているため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 守谷 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　守谷市百合ケ丘三丁目字土塔前２６６１番１９
 0527000118460-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
守谷 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
守谷 -3 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　高橋　恒   TEL.
鑑定評価額 28,400,000 円  １㎡当たりの価格 174,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 守谷市百合ケ丘３丁目字土塔前２６６１番１９
 ②地積
　(㎡)		 163  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 区画整然とした中規
模分譲住宅地域
 北西5.1m市道 水道、ガス、下水 守谷

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    75 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       163 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位北　　　５
．１ｍ市道		 交通

施設		 守谷駅南西方

800m		 法令

規制		 １低専
(40,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は駅徒歩圏の戸建住宅を中心とした住環境が良好な住宅地域で、市場にかなりの過熱がみられる地域で
ある。当面、地価上昇継続。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    174,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は守谷市内の低層住宅地で、需要者は守谷市内に居住する一次取得者層及び買替層のほか、都内等へ通勤す
る県外からの需要も多い。そのため、守谷駅徒歩圏か否かが重視され、徒歩圏については、需要の過熱が見られ、徒歩
圏の供給が少ないため地価上昇が続いている。需要の中心となる価格帯としては、土地のみで２５００～３５００万円
前後、土地建物総額では４５００～５０００万円程度で、総額５０００万円を超える事例も存する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は駅徒歩圏の利便性の高い住宅地域で、自己使用目的での取引が中心である。比準価格は、守谷市内の取引事
例から各要因比較等を適正に行い試算がなされており、信頼性の程度が高い。収益還元法に関しては、近隣地域周辺は
画地規模が小さく経済合理性の観点から賃貸用建物の想定は非現実的であるため適用は見送った。よって、代表標準地
との検討を踏まえ、住宅地としての市場性を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　守谷 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    130,000 円／㎡		 [115.4]
100		 100
[101.0]		 100
[ 86.3]		 [101.0]
100		 174,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    155,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 守谷市は人口増加が続き、高齢化率も低い。
守谷駅徒歩圏を中心に生活利便性が良好なエ
リアは県外需要も強く、市場は過熱感が継続
している。

守谷駅徒歩圏の住宅地域で、商業施設等に近
く、生活利便性も良好なことから、稀少性を
有し競争力は高く、地価は上昇傾向が続く。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 守谷 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 守谷ＳＫ公
８
-55		 守谷市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西7m県道、
北東16m、
角地
１住居
高度3種最高20m
(70,200)
b 守谷ＳＫ公
８
-56		 守谷市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東16m市道、
中間画地
１住居
高度3種最高20m
(60,200)
c 守谷ＳＫ公
８
-54		 守谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
中間画地
１低専

(40,80)
d 守谷ＳＫ公
８
-63		 守谷市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西6m市道、
中間画地
１低専

(40,80)
e 守谷ＳＫ公
８
-47		 守谷市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地
１低専
地区計画等
(40,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
164,969  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
162,431 		 100
[ 106.6]
152,374 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
154,000 
b (　           ) 
180,782  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
183,288 		 100
[ 105.6]
173,568 
175,000 
c (　           ) 
166,500  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
161,217 		 100
[  89.1]
180,939 
183,000 
d (　           ) 
131,720  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
130,938 		 100
[  83.3]
157,188 
159,000 
e (　           ) 
205,357  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
202,987 		 100
[ 117.2]
173,197 
175,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +11.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    174,000 円／㎡]  



守谷 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 第一種低層住居専用地域（建蔽率４０％、容積率８０％）に指定された戸建住宅中心の住宅地域で、画地規模も
小さく、経済合理的な賃貸用建物の建築を想定することは困難であり、収益還元法の適用は見送った。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 守谷 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　守谷市百合ケ丘三丁目字土塔前２６６１番１９
 0527000118460-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考