令和8年1月13日　提出 潮来 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   潮来 -10 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　佐野　俊夫   TEL.

鑑定評価額 5,880,000 円  １㎡当たりの価格 5,780 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 潮来市島須字馬ノ峰６３４番１ ②地積 　(㎡) 1,018   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 不整形 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅が見られる 周囲に農地の多い住 宅地域 南西5m市道 水道、下水 潮来 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   230 ｍ、西   240 ｍ、南   310 ｍ、北   690 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 潮来駅北西方 4.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 集落地域で地域要因に格別な変動はなく今後も現状のまま維持され、地価は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,780 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は潮来市及び隣接自治体の集落地域一円。需要者は地元に地縁を有する個人等が中心であり、外部からの流 入はほとんど見られない。旧牛堀地区の集落地域は従来から人口減少・高齢化率の上昇等により市況は低迷しており、 需要回復の兆しはなく今後も同様の傾向となる可能性が高い。当該地域は不動産取引自体が少なく、かつ、地元関係者 間の顕在化しない相対取引が中心で、需要の中心となる価格帯（総額）の把握は困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 旧来からの集落地域であり賃貸市場が形成されていないことから収益価格は試算できなかった。本件では採用した事例 が、いずれも対象標準地と概ね類似性が認められるものであり、市場の実態を反映した価格が得られたと思料する。以 上により、代表標準地との均衡に十分に留意して信頼性の高い比準価格を採用し、対象標準地の鑑定評価額を上記のよ うに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿嶋 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      7,600 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [130.8] [100.0] 100 5,760  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,810 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率・高齢化率ともに茨城県平均を上 回っている。土地取引件数は概ね例年並み。 地価動向は横ばい～下落傾向にある。 市街化調整区域内の旧来からの農家集落地域 。地縁選好性が強く需要は低迷している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％