令和8年1月16日　提出 常総 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   常総 9-1 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　藤沼　宏明   TEL.

鑑定評価額 1,630,000,000 円  １㎡当たりの価格 22,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 常総市大生郷町字中丸６１２５番 ②地積 　(㎡) 72,070   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1.2:1 工場 大規模生産工場の集 積する工業団地 南西16m市道、四方路 水道、下水 三妻 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   600 ｍ、南    60 ｍ、北 1,000 ｍ ②標準的使用 大規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 290.0 ｍ、奥行　約　　 250.0 ｍ、規模　　    72,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 圏央道圏域内の工業団地 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 三妻駅北西方 4.8km 法令 規制 工専 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 標準地は生産工場であるが、周辺では物流倉庫等が増えてきている。圏央道の４車線化の進捗等により、物流施 設業務の需要が増しており、地価はやや強含み傾向で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 四方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、茨城県の西部から圏央道ＩＣへの接続ラインである南部、埼玉県に至る工業地である。需要者は、県内 の大手企業から全国展開する上場企業まで幅広い需要が見込める。当該工業団地は従来は生産工場中心であったが、圏 央道の開通から物流倉庫等の需要が高まっているため、一部物流倉庫等の利用が見られる。取引価格は敷地規模により バラツキがあるため、中心となる価格帯は把握しにくいが、上記土地の単価・総額は妥当と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は常総市の大生郷工業団地に存し、自社利用目的の取引が主体で、賃貸事業目的での工業地の取引がみられない ため、収益価格は試算しなかった。比準価格は価格牽連性のある茨城県西部のほか南部の工業地の事例から求められた ものであり、市場性を反映した説得力のある価格といえる。よって、信頼性が高くて実証的である比準価格を妥当と判 断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和６年度、茨城県の県外企業立地件数全国 １位、工場立地件数全国１位、工場立地面積 全国３位 圏央道の４車線化の進捗等に伴い、物流倉庫 等の需要が増している。 四方路画地であるが、大規模工業地であるの で個別的要因の増価は認められない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％