令和8年1月15日　提出 龍ケ崎 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   龍ケ崎 9-1 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　植木　和貴   TEL.

鑑定評価額 1,340,000,000 円  １㎡当たりの価格 23,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 龍ケ崎市向陽台３丁目４番１外 ②地積 　(㎡) 58,199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:1.5 工場 大規模工場が建ち並 ぶ街区整然とした工 業団地 北東16m市道、背面道 水道、ガス、下水 竜ヶ崎 8.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西   300 ｍ、南   400 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 大規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 300.0 ｍ、規模　　    60,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 つくばの里工業団地。 街 路 １６．０ｍ市道 交通 施設 竜ヶ崎駅北東方 8.7km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 つくばの里工業団地として今後も推移するものと予測する。圏央道Ｉ．Ｃ．への連絡道路整備が進んでおり、需 要が期待できるため地価は上昇傾向で推移すると考えられる。 (3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね茨城県のほか関東内陸部の大規模工業地域である。需要者は圏内及び圏外の生産事業者等が中心とな る。エネルギー価格や原材料高、金利先高感、米国関税の影響等は懸念されるが、県内の工場立地は堅調である。圏央 道沿線を中心に工業地の供給は増えており、物流施設関連の取引が目立つが、工業地全体の取引件数は少ない。自治体 の税制優遇措置や画地規模等により価格はまちまちであるため、需要の中心となる価格帯は見出しがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域はつくばの里工業団地内の工業地である。自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、 収益価格の試算は行わないものとした。比準価格のみの試算であるが、市場性を反映した実証的な価格であるため比準 価格には十分な信頼性が認められると判断した。よって比準価格を採用し、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　龍ケ崎 9-1                 　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     22,700 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 茨城県内の工場立地件数及び工場立地面積は 、全国トップクラスを維持している。圏央道 ４車線化工事は進行中。 街路条件、接近条件、環境条件等に格別の変 化は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.1 ％ +1.8 ％