令和8年1月16日　提出 石岡 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石岡 9-1 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　宮本　正人   TEL.

鑑定評価額 1,450,000,000 円  １㎡当たりの価格 17,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石岡市柏原９番１外 ②地積 　(㎡) 82,858   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 1:2 工場 大規模工場が多い区 画整然とした工業地 域 南20m県道、四方路 水道、ガス 石岡 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   400 ｍ、南   150 ｍ、北   650 ｍ ②標準的使用 工場敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 425.0 ｍ、規模　　    85,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ県道 交通 施設 石岡駅北西方 3.6km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大規模工場が建ち並ぶ既に熟成した工業団地であり、今後も現状のまま推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 四方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は石岡市を中心に、幹線道路、高速道路が整備された県内全域の工業地域。需要者は製造業の大企業や中小 企業が中心であり、取引される規模や価格帯はまちまちのため、市場で中心となる価格帯を見い出すことは困難である 。景気は緩やかに回復する傾向にあり、近隣地域は常磐道スマートＩＣや国道３５５号等との接近良好な工業地域であ り、地価は若干の上昇傾向で推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 工場地等の価格水準は、広域的に代替関係が生じる周辺類似地域との需給バランスにより形成されることから、これら の状況を反映している比準価格は、実証性のある価格と判断される。標準地が所在するのは、自用目的の工場地が大半 を占めている工業団地で、賃貸市場は形成されておらず、収益価格は試算できなかった。よって、比準価格を標準とし 、代表標準地価格等との検討を踏まえ、単価と総額の関連性にも配慮して、鑑定評価額を表記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　土浦 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,800 円／㎡ [103.5] 100 100 [102.0] 100 [136.2] [103.0] 100 17,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 法人等の土地取得についての地域の選別は継 続しているが、景気は緩やかな回復傾向にあ り、需要は堅調に推移している。 常磐道スマートＩＣや国道３５５号等への接 近性が良好な工業地域であり、地価は若干の 上昇傾向で推移している。 四方路地としての若干の優位性を有する。な お、個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％