別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
土浦 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
土浦 5-5 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　佐野　俊夫   TEL.
鑑定評価額 57,000,000 円  １㎡当たりの価格 47,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 43,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 土浦市大町１２１１番１
｢大町１３－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 1,213  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:3.5		 事務所

Ｓ7		 事務所ビル、中規模
店舗の建ち並ぶ商業
地域		 北西15m国道、背面道 水道、ガス、下水 土浦

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  66.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ国道 交通

施設		 土浦駅西方

1.6km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗等が連たんする国道沿いの路線商業地域であり繁華性も概ね良好で背後地域も熟成している。今後の市況も
安定的に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     36,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は土浦市及び隣接するつくば市を中心とした茨城県南部の商業地域。需要者の中心は地元企業、全国規模の
外食チェーン等の自己利用者が中心。新規出店は借地によるものが多く、新たに土地を取得して出店する資力のある需
要者は少ない。また、郊外の大型商業施設への顧客の流出もあり収益性は徐々に弱くなっているが、従来から交通量は
多く一定程度の繁華性を維持している。需要の中心価格帯（総額）は画地規模により様々で把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は路線商業地域であり類似性のある商業地の取引事例より求めた比準価格は取引実態を反映した精度の高い価
格である。周辺には賃貸されている店舗も見られるが賃料水準及び収益性が低く、新たな土地の取得を前提とした賃貸
事業を目的とした需要は極めて少なく収益価格の規範性は劣ると思料する。よって、本件では比準価格を標準に収益価
格を比較考慮して、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　土浦 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     58,400 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[127.3]		 [102.0]
100		 46,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     46,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 店舗集積性のある路線商業地域を中心に商業
地全般の需給関係は安定しており、地価も回
復傾向にある。


幹線道路沿いに大手チェーン店舗等が連たん
し繁華性が認められる。商業地として熟成し
ており地域要因に格別な変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 土浦 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 土浦（Ｒ８
公）
-77		 土浦市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西15m国道、
中間画地
商業

(90,400)
b 土浦（Ｒ８
公）
-90		 土浦市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東18m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
c 土浦（Ｒ８
公）
-123		 土浦市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南19.4m市道、
東2.7m、角地
商業

(90,500)
d 土浦（Ｒ８
公）再
-37		 土浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西8m市道、
中間画地
商業

(90,400)
e 土浦（Ｒ８
公）再
-42		 土浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西16m国道、
中間画地
商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
49,932  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
52,770 		 100
[ 108.1]
48,816 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
49,800 
b (　           ) 
46,500  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  86.4]
54,411 		 100
[ 111.0]
49,019 
50,000 
c (　           ) 
49,133  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.0]
53,726 		 100
[ 111.4]
48,228 
49,200 
d (　           ) 
42,626  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
42,797 		 100
[  90.0]
47,552 
48,500 
e (　           ) 
43,800  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
44,063 		 100
[  90.0]
48,959 
49,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　 -13.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     49,500 円／㎡]  



土浦 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

31,382,452 
6,921,812 
24,460,640 
22,074,200 
2,386,440 		 （　0.9490）
2,264,732 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     44,406,510 円　　　　（　     36,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
土浦 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 600.00 Ｓ3 1,800.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   1,213 ㎡     18.2 m x   66.2 m  前面道路：国道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸店舗、２～３階は部分貸事務所を想定した。 ⑦有効率　  89.3 ％
の理由		 周辺地域の類似性がある建物から想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
600.00 
88.0 
528.00 
1,992 
1,051,776 		 5.0  5,258,880 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
600.00 
90.0 
540.00 
1,700 
918,000 		 3.0  2,754,000 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
600.00 
90.0 
540.00 
1,600 
864,000 		 3.0  2,592,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,800.00 
89.3 
1,608.00 

2,833,776 		 10,604,880 
0 
⑨年額支払賃料      2,833,776 円　×　12ヶ月　＝　      34,005,312 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,608.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        34,005,312 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,720,425 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 31,284,887 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,604,880 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          97,565 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      31,382,452 円　　　　（　        25,872 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 土浦（Ｒ８公・
商）
　　　　-2		 1,871  
(   1,812) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
1,991 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,000 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,992 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 土浦（Ｒ８公・
商）
　　　　-9		 1,639  
(   1,637) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[110.0]		 100
[ 80.0]
2,024 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
土浦 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,256,000 円  　　　　    314,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,360,212 円  　　　       34,005,312　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      474,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,202,800 円  　　　　    314,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       314,000 円  　　　　    314,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       314,000 円  　　　　    314,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,921,812 円　（　　　　　　         5,706 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 314,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 171,000 円／㎡　×　   1,800.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 22,074,200 円  
（　　　　　        18,198 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 31,382,452 円      
②総費用 6,921,812 円      
③純収益　①－② 24,460,640 円      
④建物等に帰属する純収益 22,074,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,386,440 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,264,732 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,867 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     44,406,510 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      36,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 土浦 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　土浦市大町１２１１番１
 0503000305771-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
土浦 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
土浦 5-5 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　ぱうろ   TEL.
鑑定評価額 57,000,000 円  １㎡当たりの価格 47,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 43,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 土浦市大町１２１１番１
｢大町１３－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 1,213  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:3.5		 事務所

Ｓ7		 事務所ビル、中規模
店舗の建ち並ぶ商業
地域		 北西15m国道、背面道 水道、ガス、下水 土浦

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  66.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ国道 交通

施設		 土浦駅西方

1.6km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 市街地内の国道沿いに物販店や飲食店等の店舗が建ち並ぶ商業地域で、一定の集客力を維持しつつ、将来的にも
現状のまま推移すると予測する。需給関係は安定的で、地価は当面、やや強含みで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     37,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、土浦市を中心として隣接市町の商業地域一帯に及び、需要者の中心は地元事業者をはじめ店舗・事業所
展開をする県内外の事業者である。郊外の沿道商業地域や大規模商業施設等への顧客流出もあり、市街地内の商業地域
の収益性は低下傾向にあるが、近隣地域周辺は店舗集積のもと集客力も強く、出店需要も比較的強い地域であり、需給
関係は安定している。取引の中心価格帯は、取引態様や規模、用途、築年等も様々で把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は市街地の国道沿いの商業地域に位置し、近隣地域周辺では賃貸用不動産も見られるが、需要の中心は自己
営業用で、元本と果実の関係はやや弱く、取引の際には周辺での取引価格水準が価格決定の有力な指標となっているも
のと判断する。よって、本件では代表標準地との均衡にも留意し、取引事例に基づいて市場性を反映して実証的な比準
価格を重視し、賃貸経営に基づく収益性を反映した収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　土浦 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     58,400 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[127.3]		 [102.0]
100		 46,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     46,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 空洞化や郊外大型店への顧客流出等により市
街地の商業地需要はやや弱含みだが、コロナ
禍後、需給関係も回復して、地価上昇エリア
も見られる。

市街地の国道沿いの商業地域で、市内でも集
客力上位のエリアとして飲食店等、一定の繁
華性を有しており、地価はやや強含みで推移
している。

二方路画地として若干の優位性を有しつつ個
別的要因に変動はない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 土浦 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 土浦（Ｒ８
公）
-77		 土浦市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西15m国道、
中間画地
商業

(90,400)
b 土浦（Ｒ８
公）再
-7		 土浦市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西15m国道、
中間画地
商業

(90,400)
c 土浦（Ｒ８
公）再
-19		 土浦市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東23m県道、
南4m、西6m、
三方路
準住居

(60,200)
d 土浦（Ｒ８
公）再
-42		 土浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西16m国道、
中間画地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
49,932  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
52,770 		 100
[ 107.1]
49,272 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
50,300 
b (　           ) 
49,100  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
51,175 		 100
[ 106.1]
48,233 
49,200 
c (　           ) 
44,158  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  83.4]
53,371 		 100
[ 114.0]
46,817 
47,800 
d (　           ) 
43,800  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
44,063 		 100
[  90.0]
48,959 
49,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　 -16.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     49,500 円／㎡]  



土浦 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

31,439,117 
6,925,924 
24,513,193 
22,074,200 
2,438,993 		 （　0.9490）
2,314,604 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     45,384,392 円　　　　（　     37,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
土浦 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 600.00 Ｓ3 1,800.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   1,213 ㎡     18.2 m x   66.2 m  前面道路：国道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し店舗、２～３階は部分貸し事務所を想定。中廊下。 ⑦有効率　  89.3 ％
の理由		 周辺の同規模・同用途の建物から判定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
600.00 
88.0 
528.00 
2,007 
1,059,696 		 5.0  5,298,480 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
600.00 
90.0 
540.00 
1,706 
921,240 		 3.0  2,763,720 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
600.00 
90.0 
540.00 
1,606 
867,240 		 3.0  2,601,720 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,800.00 
89.3 
1,608.00 

2,848,176 		 10,663,920 
0 
⑨年額支払賃料      2,848,176 円　×　12ヶ月　＝　      34,178,112 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,608.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料に含まれている。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        34,178,112 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,836,783 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 31,341,329 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,663,920 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          97,788 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      31,439,117 円　　　　（　        25,918 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 土浦（Ｒ８公・
商）
　　　　-10		 1,974  
(   1,969) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[123.0]		 100
[ 85.0]
2,052 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,015 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,007 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 土浦（Ｒ８公・
商）
　　　　-27		 1,705  
(   1,702) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[110.0]		 100
[ 85.0]
2,004 
c 土浦（Ｒ８公・
商）
　　　　-39		 1,734  
(   1,731) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
1,985 
土浦 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,256,000 円  　　　　    314,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,367,124 円  　　　       34,178,112　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      472,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,202,800 円  　　　　    314,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       314,000 円  　　　　    314,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       314,000 円  　　　　    314,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,925,924 円　（　　　　　　         5,710 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 314,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 171,000 円／㎡　×　   1,800.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 22,074,200 円  
（　　　　　        18,198 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 31,439,117 円      
②総費用 6,925,924 円      
③純収益　①－② 24,513,193 円      
④建物等に帰属する純収益 22,074,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,438,993 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,314,604 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,908 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     45,384,392 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      37,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 土浦 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　土浦市大町１２１１番１
 0503000305771-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
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備考