鑑定評価書

令和8年1月15日　提出
水戸 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

水戸 5-9

茨城県

茨城第４

氏名

不動産鑑定士　加涌　康士

TEL.

鑑定評価額

9,710,000 円

１㎡当たりの価格

83,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月13日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	67,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	水戸市泉町３丁目９５番｢泉町３－６－８｣				②地積　(㎡)	117 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）高度6種最高60m 駐車場整備地区 (100,600)
	1:2.5	店舗兼住宅Ｗ2	中低層の店舗が建ち並ぶ商業地域	南西27m国道	水道、ガス、下水	水戸 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 150 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

３階建程度の店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 117 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２７ｍ国道

交通

施設

水戸駅北西方

1.7km

法令

規制

商業
(100,600)
防火
高度6種最高60m
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

国道５０号沿いに中小規模の低層店舗が連たんして建ち並ぶ旧来からの商業地域であり、老舗店舗も多く見受け
られる。店舗の入れ替えや建て替え等があるが、格別の変動要因はみられず、現状を維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 89,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 68,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、水戸市内の中心市街地及びその周辺の商業地域である。典型的な需要者の中心は、事業会社のほか地元
の中小企業や飲食店舗・物販店舗等の個人事業者、不動産会社等が想定される。旧来から水戸市の繁華街として栄えて
きた商業地域であるが、駅からも遠く、夜の飲食需要の停滞から不動産需要は伸び悩んでいる。取引規模も様々で取引
総額は規模によって異なり、一定の傾向は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中小規模の低層店舗が連たんする繁華性ある商業地で、商業性が類似した代替競争等関係の事例を採用し取引市場の実
態を勘案して試算した比準価格は現下の不動産市場を十分反映した価格である。収益価格は不動産を賃貸運用すること
を前提とした収益性を反映した価格である。市場性及び市場参加者の観点から収益性も考慮し、比準価格を中心に収益
価格を比較考量して、代表標準地との検討を行い、地価の推移・動向を勘案し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　水戸 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 120,000 円／㎡

[102.5]
100

100
[103.0]

100
[144.4]

[100.0]
100

82,700

⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに回復しているが、米国の通商
政策の影響や物価上昇による個人消費への影
響等が景気を下押しするリスク要因となって
いる。

飲食店舗・物販店舗を中心に事務所ビル等が
建ち並ぶ商業地域で、市内中心部のマンショ
ン需要の影響もあり地価は上昇傾向で推移し
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +43.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

％

３　試算価格算定内訳

水戸 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	水戸０３４３３ -81014	水戸市		更地	（　）	不整形	東4m市道、南4m、北4m、三方路		商業高度5種最高45m (100,240)
b	水戸０８６４５再 -123	水戸市		底地	（　）	長方形	北東40m国道、中間画地		準工 (60,200)
c	水戸０３４３３ -81003	水戸市		更地	（　）	長方形	東7m県道、西2.8m、二方路		近商高度2種最高20m (90,200)
d	水戸０８６４５再 -118	水戸市		更地	（　）	長方形	西20m県道、北4m、角地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 67,605	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 82.4]	82,373	100 [ 75.7]	108,815	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	109,000
b	(　 60,458) 100,763	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	100,763	100 [ 104.6]	96,332		96,300
c	(　 ) 53,662	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	53,131	100 [ 67.5]	78,713		78,700
d	(　 ) 63,315	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	62,074	100 [ 83.8]	74,074		74,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -16.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 89,000 円／㎡]

水戸 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,778,993	944,434	3,834,559	3,402,520	432,039	（　0.9490） 410,005	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	8,039,314 円　　　　（　 68,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

水戸 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所	93.00	Ｓ3	279.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度6種最高60m 駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	117 ㎡	7.0 m x 17.0 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸しを想定。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

同型建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	93.00	80.0	74.40	2,000	148,800	6.0	892,800
							0.0	0
2～ 3	事務所	93.00	85.0	79.05	1,700	134,385	4.0	537,540
							0.0	0
～

～

～

計		279.00	83.3	232.50		417,570		1,967,880
								0

⑨年額支払賃料	417,570 円　×　12ヶ月　＝　 5,010,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 232.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

類似不動産の賃借人の状況を勘案

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,010,840 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 250,542 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,760,298 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,967,880 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,695 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,778,993 円　　　　（　 40,846 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,010 円/㎡　月額支払賃料（　 2,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

水戸 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	145,200 円	48,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	200,434 円	5,010,840　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 76,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 425,900 円	48,400,000　×　　 55.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	48,400 円	48,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	48,400 円	48,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 944,434 円　（　　　　　　 8,072 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	48,400,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 279.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,402,520 円（　　　　　 29,081 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,778,993 円
②総費用	944,434 円
③純収益　①－②	3,834,559 円
④建物等に帰属する純収益	3,402,520 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	432,039 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	410,005 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,504 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,039,314 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

水戸 5-9　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	水戸市泉町三丁目９５番	0500000029143-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出
水戸 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

水戸 5-9

茨城県

茨城第４

氏名

不動産鑑定士　立川　伸光

TEL.

鑑定評価額

9,710,000 円

１㎡当たりの価格

83,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月6日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	67,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	水戸市泉町３丁目９５番｢泉町３－６－８｣				②地積　(㎡)	117 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）高度6種最高60m 駐車場整備地区 (100,600)
	1:2.5	店舗兼住宅Ｗ2	中低層の店舗が建ち並ぶ商業地域	南西27m国道	水道、ガス、下水	水戸 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 150 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２７ｍ国道

交通

施設

水戸駅北西方

1.7km

法令

規制

商業
(100,600)
防火
高度6種最高60m
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

市民会館の開業及び周辺地域におけるマンション分譲により、背後地人口も増加が予想されることから、中心市
街地が活性化することが期待されており、地価へ好影響を与えることが予測される。

(3)最有効使用の判定

３階程度の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 87,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 70,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は水戸市を中心とする茨城県内の繁華性の高い商業地域であり、主な需要者は圏域内に地縁を持つ事業者が
中心であるが、一部広域展開するマンション・ホテル事業者も見られる。市の中心商業地では、マンション利用目的で
の高値取引が見られ、需要は依然として強い。不動産取引が少ない上、老朽化した建物を伴う建付地の取引も多く、取
引規模も様々であることから、需要の中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は国道５０号沿いに存する繁華性の高い既成商業地域である。水戸市においてはテナント需要が低迷し、元本
価値に相応した賃料が授受できない。また、老朽化したビルも多いうえ、オーナーにより賃料設定もまちまちである。
賃貸需要を見込んだ不動産投資需要も少なく、収益価格の信頼性は比準価格に比してやや劣る。よって、比準価格を標
準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　水戸 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 120,000 円／㎡

[102.5]
100

100
[103.0]

100
[144.4]

[100.0]
100

82,700

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

中心商業地で、マンション適地の需要は未だ
強く、地価上昇が継続する一方、ネット販売
、大型ＳＣ等への顧客流出もあり既存商業地
の商況は厳しい。

国道５０号沿いの既成の商店街に位置し、交
通量が多く、利便性が高い。周辺地域ではマ
ンション開発も見られる。地価は上昇してい
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +43.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

％

３　試算価格算定内訳

水戸 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	水戸０３４３３ -81003	水戸市		更地	（　）	長方形	東7m県道、西2.8m、二方路		近商高度2種最高20m (90,200)
b	水戸０３４３３ -81019	水戸市		更地	（　）	長方形	東7m市道、中間画地		２住居高度2種最高20m (70,200)
c	水戸０５０８５ -213	水戸市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	西3.7m市道、中間画地		近商高度5種最高45m 駐車場整備地区 (90,240)
d	水戸０８６４５再 -118	水戸市		更地	（　）	長方形	西20m県道、北4m、角地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 53,662	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	53,131	100 [ 61.0]	87,100	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	87,100
b	(　 ) 78,725	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	79,040	100 [ 89.7]	88,116		88,100
c	(　 ) 57,680	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	57,680	100 [ 66.5]	86,737		86,700
d	(　 ) 63,315	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	62,074	100 [ 70.8]	87,675		87,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -24.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -19.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -24.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 87,400 円／㎡]

水戸 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,955,909	936,142	4,019,767	3,578,270	441,497	（　0.9490） 418,981	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	8,215,314 円　　　　（　 70,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

水戸 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	95.00	Ｓ3	285.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度6種最高60m 駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	117 ㎡	7.0 m x 17.0 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗（フロア貸し）、２～３階は事務所（フロア貸し）と想定。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

エントランス、階段等を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	95.00	80.0	76.00	2,043	155,268	4.0	621,072
							0.0	0
2～ 3	事務所	95.00	85.0	80.75	1,750	141,313	4.0	565,252
							0.0	0
～

～

～

計		285.00	83.3	237.50		437,894		1,751,576
								0

⑨年額支払賃料	437,894 円　×　12ヶ月　＝　 5,254,728 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 237.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,254,728 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 315,284 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,939,444 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,751,576 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,465 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,955,909 円　　　　（　 42,358 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,050 円/㎡　月額支払賃料（　 2,043 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

水戸 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	152,700 円	50,900,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	157,642 円	5,254,728　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 76,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 447,900 円	50,900,000　×　　 55.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	50,900 円	50,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	50,900 円	50,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 936,142 円　（　　　　　　 8,001 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	50,900,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 285.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,578,270 円（　　　　　 30,584 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,955,909 円
②総費用	936,142 円
③純収益　①－②	4,019,767 円
④建物等に帰属する純収益	3,578,270 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	441,497 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	418,981 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,581 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,215,314 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

水戸 5-9　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	水戸市泉町三丁目９５番	0500000029143-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考