別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
水戸 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
水戸 5-7 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　長島　理   TEL.
鑑定評価額 1,140,000,000 円  １㎡当たりの価格 265,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 水戸市宮町１丁目２５０番
｢宮町１－２－４｣		 ②地積
　(㎡)		 4,316  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度利用地区
駐車場整備地区

(90,700)
台形
1:2.5		 店舗

ＳＲＣ10F3B		 大規模店舗、事務所
ビルが建ち並ぶ駅前
商業地域		 北西（駅前広場）道路、北東側道 水道、ガス、下水 水戸駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   122 ｍ、西     0 ｍ、南    25 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 高度利用地区による高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  86.0 ｍ、規模　　     4,316 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 駅前広場 交通

施設		 水戸駅駅前広場接面

 法令

規制		 商業
(80,700)
防火 
高度利用地区
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域の周辺では業務棟付き高層マンションの建築が進み分譲も開始され、水戸駅北口の商業性のプラス要因
として影響し、地価は緩やかな上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 高度利用地区による高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    280,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    227,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は水戸市及び県内主要市の商業地域一円と判定した。典型的な需要者は、資本力を有する県内外の企業及び
ビル投資法人などである。近隣地域は水戸市内で最も繁華性が高い商業地域の一つであり、周辺ではリヴィン跡地の再
開発が進み、近年水戸駅周辺で高層マンション新設が増加している。地価は緩やかな上昇傾向で推移している。大型商
業施設地の取引は少ないため規模も多様で中心となる価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地需要者の多くは収益性を重視して意志決定を行う法人であり、収益還元法について、標準地は画地規模が大きい
ため多様性が有り、想定建物の規模・用途等の想定にやや困難性を含むが、還元利回り等は標準的である。取引事例比
較法による比準価格は、類似性が高い取引事例を重視して試算されており、精度は高い。よって、本件では、比準価格
と収益価格を関連づけ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    261,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大型ＳＣ店との競合等から、既成商業地域の
商業投資は弱含み傾向であったが、近年、水
戸駅周辺で高層マンション新設が増加。


近隣地域周辺ではリヴィン跡地の再開発（業
務棟付き高層マンション）が進められている
。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 水戸 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 水戸０６４
１８
-141		 水戸市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東27m国道、
北西4m、
南西3m、
三方路
商業

(90,544)
b 水戸０６０
８６（再）
-20		 水戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東40m市道、
北20m、西6m、
三方路
商業
高度6種最高60m
駐車場整備地区
(80,600)
c 水戸０８６
４５再
-121		 水戸市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南27m国道、
中間画地
商業
高度5種最高45m
(100,600)
d 水戸０８６
４５再
-124		 水戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北23m市道、
南6m、二方路
近商
高度6種最高60m
(100,300)
e 水戸０３４
３３
-81018		 水戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南10m市道、
北6m、二方路
近商
高度5種最高45m
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
167,744  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.7]
181,858 		 100
[  68.3]
266,264 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
280,000 
b (　           ) 
164,106  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
158,323 		 100
[  59.4]
266,537 
280,000 
c (　           ) 
149,771  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
149,771 		 100
[  58.0]
258,226 
271,000 
d (　           ) 
151,139  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
150,092 		 100
[  56.4]
266,121 
279,000 
e (　           ) 
193,743  		 100
[  90.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
214,417 		 100
[  77.9]
275,246 
289,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -31.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -42.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e その他

 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    280,000 円／㎡]  



水戸 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

874,698,127 
195,032,589 
679,665,538 
627,076,000 
52,589,538 		 （　0.9490）
49,907,472 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　    978,577,882 円　　　　（　    227,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
水戸 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 2,740.00 Ｓ10F3B 37,520.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度利用地区
駐車場整備地区		 90 ％   600 ％   700 ％   4,316 ㎡     50.0 m x  122.0 m  前面道路：道路     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下２～３階は自走式駐車場。地下１階～１０階は店舗を想定。 ⑦有効率　  75.9 ％
の理由		 共用部分が存するため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 2～ 3		 駐車場
3,690.00 
 
 
 
 		    
   
地下
 1～ 1		 店舗
2,740.00 
94.5 
2,589.30 
2,700 
6,991,110 		 5.0  34,955,550 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
2,740.00 
94.5 
2,589.30 
2,800 
7,250,040 		 5.0  36,250,200 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
2,740.00 
94.5 
2,589.30 
3,020 
7,819,686 		 5.0  39,098,430 
0.0  0 

 3～10		 店舗
2,740.00 
94.5 
2,589.30 
2,744 
7,105,039 		 5.0  35,525,195 
0.0  0 

計
37,520.00 
75.9 
28,482.30 

78,901,148 		 394,505,740 
0 
⑨年額支払賃料     78,901,148 円　×　12ヶ月　＝　     946,813,776 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  28,482.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       946,813,776 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    75,745,102 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 871,068,674 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       394,505,740 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       3,629,453 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     874,698,127 円　　　　（　       202,664 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 水戸０３４３３
（賃）
　　　　-25		 2,398  
(   2,326) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
2,743 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,755 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,744 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 水戸０３４３３
（賃）
　　　　-23		 2,720  
(   2,638) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,017 
c 水戸０３４３３
（賃）
　　　　-24		 2,581  
(   2,490) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.1]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,742 
水戸 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 35,680,000 円  　　　　  8,920,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 47,340,689 円  　　　      946,813,776　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    8,539,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   85,632,000 円  　　　　  8,920,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料     8,920,000 円  　　　　  8,920,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     8,920,000 円  　　　　  8,920,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     195,032,589 円　（　　　　　　        45,188 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 8,920,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 233,000 円／㎡　×　  37,520.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 627,076,000 円  
（　　　　　       145,291 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 874,698,127 円      
②総費用 195,032,589 円      
③純収益　①－② 679,665,538 円      
④建物等に帰属する純収益 627,076,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 52,589,538 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 49,907,472 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,563 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    978,577,882 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     227,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 水戸 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　水戸市宮町一丁目２５０番
 0500000293394-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
水戸 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
水戸 5-7 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　高田　文明   TEL.
鑑定評価額 1,140,000,000 円  １㎡当たりの価格 265,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 水戸市宮町１丁目２５０番
｢宮町１－２－４｣		 ②地積
　(㎡)		 4,316  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度利用地区
駐車場整備地区

(90,700)
台形
1:2.5		 店舗

ＳＲＣ10F3B		 大規模店舗、事務所
ビルが建ち並ぶ駅前
商業地域		 北西（駅前広場）道路、北東側道 水道、ガス、下水 水戸駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   122 ｍ、西     0 ｍ、南    25 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 高度利用地区による高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  86.0 ｍ、規模　　     4,316 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 駅前広場 交通

施設		 水戸駅駅前広場接面

 法令

規制		 商業
(80,700)
防火 
高度利用地区
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域ではリヴィン跡地の再開発により、店舗・マンション複合ビルの建設が具体化している。これまで地価
は横ばいで推移してきたが、足元では上昇の動きが見られ、今後の地域動向を注視する必要がある。
(3)最有効使用の判定 高度利用地区による高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    280,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    229,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 対象近隣地域の同一需給圏は、水戸市及び県内主要都市の商業地域一円に及ぶものと判定した。主な需要者は、資本力
を有する県内外の企業やビル投資法人等である。近隣地域は水戸市内でも繁華性の高い駅前商業地域であり、リヴィン
跡地の再開発が進展するとともに、水戸駅周辺では近年マンション建設が相次いでいる。テナント需要は概ね安定して
いる。なお、取引件数が少なく画地規模も多様なため、中心的な価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地の需要者は収益性を重視する法人が中心であるが、近年は賃貸ビルの老朽化等により適正な賃料水準の把握が困
難となっている。加えて、標準地は画地規模が大きく、収益還元法において想定建物の規模や用途設定に不確実性が残
る。一方、比準価格は類似性の高い取引事例を重視して試算しており、市場実態を反映した精度の高い価格と判断した
。よって、比準価格を中心に収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    261,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 設備投資や個人消費は緩やかに回復基調にあ
るが、金利上昇への不透明感も残ることから
、商業地需要は力強さを欠き、慎重な動きに
とどまっている。

リヴィン跡地の再開発により複合ビル建設が
進展。地価は横ばいから上昇の兆しを見せ、
今後発展的な変化が期待されている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 水戸 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 水戸０６４
１８
-141		 水戸市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東27m国道、
北西4m、
南西3m、
三方路
商業

(90,544)
b 水戸０８６
４５再
-124		 水戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北23m市道、
南6m、二方路
近商
高度6種最高60m
(100,300)
c 水戸０３４
３３
-81018		 水戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南10m市道、
北6m、二方路
近商
高度5種最高45m
(100,300)
d 水戸０６６
９６（再）
-80		 水戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北20m市道、
西12m、南6m、
三方路
商業
高度5種最高45m
駐車場整備地区
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
167,744  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.7]
181,858 		 100
[  67.4]
269,819 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
283,000 
b (　           ) 
151,139  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
150,092 		 100
[  56.9]
263,782 
277,000 
c (　           ) 
193,743  		 100
[  90.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
214,417 		 100
[  78.2]
274,191 
288,000 
d (　           ) 
131,342  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
129,302 		 100
[  50.3]
257,062 
270,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +26.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -46.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +26.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -52.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c その他

 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +20.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +26.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -58.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    280,000 円／㎡]  



水戸 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地が既成の商業地域に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

900,590,045 
202,197,019 
698,393,026 
645,354,000 
53,039,026 		 （　0.9490）
50,334,036 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　    986,941,882 円　　　　（　    229,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
水戸 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 2,740.00 Ｓ10F3B 37,520.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度利用地区
駐車場整備地区		 90 ％   600 ％   700 ％   4,316 ㎡     50.0 m x  122.0 m  前面道路：道路     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下２～３階は自走式駐車場、地下１階～地上１０階は店舗を想定した。 ⑦有効率　  75.9 ％
の理由		 供用部分を含むため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 2～ 3		 駐車場
3,690.00 
 
 
 
 		    
   
地下
 1～ 1		 店舗
2,740.00 
94.5 
2,589.30 
2,800 
7,250,040 		 5.0  36,250,200 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
2,740.00 
94.5 
2,589.30 
3,000 
7,767,900 		 5.0  38,839,500 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
2,740.00 
94.5 
2,589.30 
3,070 
7,949,151 		 5.0  39,745,755 
0.0  0 

 3～10		 店舗
2,740.00 
94.5 
2,589.30 
2,813 
7,283,701 		 5.0  36,418,505 
0.0  0 

計
37,520.00 
75.9 
28,482.30 

81,236,699 		 406,183,495 
0 
⑨年額支払賃料     81,236,699 円　×　12ヶ月　＝　     974,840,388 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  28,482.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       974,840,388 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    77,987,231 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 896,853,157 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       406,183,495 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       3,736,888 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     900,590,045 円　　　　（　       208,663 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 水戸０３４３３
（賃）
　　　　-24		 2,581  
(   2,490) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,805 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,825 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,813 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 水戸０３４３３
（賃）
　　　　-23		 2,720  
(   2,638) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,925 
c 水戸０６６０５
（賃）
　　　　-3		 2,671  
(   2,662) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
2,906 
水戸 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 45,900,000 円  　　　　  9,180,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 48,742,019 円  　　　      974,840,388　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    8,411,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   80,784,000 円  　　　　  9,180,000,000　×　　  55.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料     9,180,000 円  　　　　  9,180,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     9,180,000 円  　　　　  9,180,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     202,197,019 円　（　　　　　　        46,848 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 9,180,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　  37,520.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 645,354,000 円  
（　　　　　       149,526 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 900,590,045 円      
②総費用 202,197,019 円      
③純収益　①－② 698,393,026 円      
④建物等に帰属する純収益 645,354,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 53,039,026 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 50,334,036 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,662 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    986,941,882 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     229,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 水戸 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　水戸市宮町一丁目２５０番
 0500000293394-0000
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備考