鑑定評価書

令和8年1月16日　提出
水戸 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

水戸 5-3

茨城県

茨城第４

氏名

不動産鑑定士　澤田　慶一郎

TEL.

鑑定評価額

14,600,000 円

１㎡当たりの価格

50,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	39,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月19日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	水戸市末広町３丁目２５２５番２外｢末広町３－５－８｣				②地積　(㎡)	291 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度5種最高45m (100,400)
	1:1	店舗兼住宅Ｓ4	小規模小売店舗が多い国道沿いの既成商業地域	南西18m国道、北西側道	水道、ガス、下水	水戸 3.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 120 ｍ、南 25 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

中層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.4 ｍ、奥行　約　　 16.2 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１８ｍ国道

交通

施設

水戸駅北西方

3.4km

法令

規制

商業
(100,400)
防火
高度5種最高45m

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に格別の変動は無いため当分の間現状維持で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 52,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 44,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

水戸市の市街化区域内の商業地域一円を同一需給圏と判定した。典型的な需要者は地元中小企業や個人事業者等である
。国道１１８号は自動車交通量は多く、沿道沿いは繁華性は高くないものの維持はされていることから、地価は横ばい
で推移していると判断される。取引が少なく、規模はまちまちなので中心となる総額の価格帯を把握することは困難で
ある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地が存する近隣地域は商業地域であるが、土地の売買に当たっては売買当事者ともに家賃収入に基づく収益性
よりも取引事例価格の水準を重視して価格に関する意思決定がなされる傾向がある。したがって、信頼性が高い取引事
例価格を重視して求められた比準価格を中心に、対象標準地の収益性を反映した収益価格を関連づけ、代表標準地との
検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　水戸 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 99,000 円／㎡

[102.0]
100

100
[100.0]

100
[207.9]

[103.0]
100

50,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     50,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

水戸市では郊外の大型店に顧客は流れる傾向
が続いている。但し幹線道路沿いで繁華性が
維持されている地域などでは地価は底を打ち
つつある。

国道１１８号の自動車交通量は多い。繁華性
は高くないが、維持はされており、地価は横
ばいで推移している。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　+107.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

水戸 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	水戸０５０８５ -208	水戸市		建付地	（　）	ほぼ整形	南16m国道、北東4.8m、西15.5m、東4.8m、四方路		準住居高度3種最高25m (70,200)
b	水戸０５７４８ -101	水戸市		建付地	（　）	長方形	西10m市道、南5m、準角地		１住居高度2種最高20m (60,200)
c	水戸０６６０５再 -59	水戸市		更地	（　）	長方形	北東18m市道、南西2.8m、二方路		１住居 (60,200)
d	水戸０６８９９ -344	水戸市		更地	（　）	長方形	南西18.1m市道、中間画地		１住居高度2種最高20m (60,200)
e	水戸０８６４５再 -118	水戸市		更地	（　）	長方形	西20m県道、北4m、角地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 43,468	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.9]	41,438	100 [ 83.6]	49,567	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	51,100
b	(　 ) 61,797	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	59,420	100 [ 115.0]	51,670		53,200
c	(　 ) 48,016	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	51,039	100 [ 98.8]	51,659		53,200
d	(　 ) 59,265	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 88.4]	67,176	100 [ 127.5]	52,687		54,300
e	(　 ) 63,315	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	62,074	100 [ 122.4]	50,714		52,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +28.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +13.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +40.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -11.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 52,800 円／㎡]

水戸 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,876,387	2,173,958	8,702,429	8,014,200	688,229	（　0.9490） 653,129	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	12,806,451 円　　　　（　 44,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

水戸 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	220.00	Ｓ3	660.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度5種最高45m	100 ％	400 ％	400 ％	291 ㎡	17.3 m x 15.8 m	前面道路：国道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階及び３階は共同住宅（平均面積４７㎡程度の１ＬＤＫ×８戸）を想定。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

共用部分を有するため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	220.00	85.0	187.00	2,292	428,604	4.0	1,714,416
							0.0	0
2～ 3	住宅	220.00	85.0	187.00	1,400	261,800	1.0	261,800
							0.0	0
～

～

～

計		660.00	85.0	561.00		952,204		2,238,016
								0

⑨年額支払賃料	952,204 円　×　12ヶ月　＝　 11,426,448 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 561.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,426,448 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 571,322 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,855,126 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,238,016 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,261 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,876,387 円　　　　（　 37,376 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,300 円/㎡　月額支払賃料（　 2,292 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

水戸 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	456,000 円	114,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	457,058 円	11,426,448　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 29,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,003,200 円	114,000,000　×　　 55.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	114,000 円	114,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	114,000 円	114,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,173,958 円　（　　　　　　 7,471 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	114,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 660.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,014,200 円（　　　　　 27,540 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,876,387 円
②総費用	2,173,958 円
③純収益　①－②	8,702,429 円
④建物等に帰属する純収益	8,014,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	688,229 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	653,129 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,244 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,806,451 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

水戸 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	水戸市末広町三丁目２５２５番２	0500000156863-0000
2	水戸市末広町三丁目２５２８番１	0500000156879-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月14日　提出
水戸 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

水戸 5-3

茨城県

茨城第４

氏名

不動産鑑定士　高田　文明

TEL.

鑑定評価額

14,600,000 円

１㎡当たりの価格

50,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	39,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	水戸市末広町３丁目２５２５番２外｢末広町３－５－８｣				②地積　(㎡)	291 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度5種最高45m (100,400)
	1:1	店舗兼住宅Ｓ4	小規模小売店舗が多い国道沿いの既成商業地域	南西18m国道、北西側道	水道、ガス、下水	水戸 3.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 120 ｍ、南 25 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.5 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ国道

交通

施設

水戸駅北西方

3.4km

法令

規制

商業
(100,400)
防火
高度5種最高45m

⑤地域要因の将
　来予測

水戸市中心市街地北西部、国道１１８号線沿いに小規模店舗が集積する既成商業地域である。収益性は持ち直し
の動きを示しており、地価水準は概ね安定している。当面は同様の状況が継続すると見込まれる。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 52,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 38,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

対象近隣地域の同一需給圏は、市内および周辺市町に広がる既成の路線商業地域と判定した。主な需要者は、地元で小
売店舗等を営む個人事業者や中央資本の法人である。郊外型大型商業施設への顧客流出により収益性が低下し、店舗閉
鎖も見られるなど、商業地需要は長期的に低迷してきた。取引件数は少なく、画地規模による価格差も大きいため中心
的な価格帯の把握は困難であるが、地価は緩やかな回復を背景に概ね横ばいで推移している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は小売店舗等が連たんする既存の商業地域であり、土地取引は地元事業者による自用店舗進出を目的とするも
のが中心である。賃貸市場は未成熟で、収益資料の収集も困難なため、適正な純収益の把握には限界がある。したがっ
て、市場性を的確に反映し、自用目的の取引実態に即した比準価格を重視し、収益価格を関連付けたうえで、代表標準
地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　水戸 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 99,000 円／㎡

[102.0]
100

100
[100.0]

100
[206.9]

[103.0]
100

50,300

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

設備投資や個人消費は緩やかに回復基調にあ
るが、金利上昇への不透明感も残ることから
、商業地需要は力強さを欠き、慎重な動きに
とどまっている。

水戸市北西部の国道１１８号線沿い商業地域
で、交通量は多いが閉店も散見される。一方
、収益性と土地需要は回復し、地価は横ばい
基調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　+106.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

水戸 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	水戸０６４１８ -158	水戸市		建付地	（　）	長方形	北東17m国道、中間画地		２住居 (60,200)
b	水戸０３４３３ -81003	水戸市		更地	（　）	長方形	東7m県道、西2.8m、二方路		近商高度2種最高20m (90,200)
c	水戸０５０８５ -208	水戸市		建付地	（　）	ほぼ整形	南16m国道、北東4.8m、西15.5m、東4.8m、四方路		準住居高度3種最高25m (70,200)
d	水戸０８６４５再 -118	水戸市		更地	（　）	長方形	西20m県道、北4m、角地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 31,680	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	39,600	100 [ 78.6]	50,382	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	51,900
b	(　 ) 53,662	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	53,131	100 [ 103.0]	51,583		53,100
c	(　 ) 43,468	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.9]	41,438	100 [ 81.8]	50,658		52,200
d	(　 ) 63,315	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	62,074	100 [ 119.3]	52,032		53,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -11.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +18.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +17.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 52,900 円／㎡]

水戸 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地が既成の商業地域に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,755,210	2,367,815	9,387,395	8,787,500	599,895	（　0.9490） 569,300	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	11,162,745 円　　　　（　 38,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

水戸 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	220.00	Ｓ3	660.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度5種最高45m	100 ％	400 ％	400 ％	291 ㎡	17.3 m x 15.8 m	前面道路：国道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～３階ファミリータイプの専有面積４７㎡程度の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

供用部分を含むため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	220.00	85.0	187.00	2,178	407,286	5.0	2,036,430
							1.0	407,286
2～ 3	住宅	220.00	85.0	187.00	1,630	304,810	2.0	609,620
							0.0	0
～

～

～

計		660.00	85.0	561.00		1,016,906		3,255,670
								407,286

⑨年額支払賃料	1,016,906 円　×　12ヶ月　＝　 12,202,872 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 561.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,202,872 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 610,144 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,592,728 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,255,670 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,929 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 407,286 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 131,553 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,755,210 円　　　　（　 40,396 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	水戸０６４１８（賃）　　　　-13	1,945 ( 1,882)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	2,327	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,249 円/㎡　月額支払賃料（　 2,178 円/㎡）　基準階 1 F B
b	水戸０６４１８（賃）　　　　-11	1,779 ( 1,774)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,196
c	水戸０５８５１（賃）　　　　-1	1,638 ( 1,567)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 78.0]	100 [100.0]	2,188

水戸 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	500,000 円	125,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	488,115 円	12,202,872　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 29,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,100,000 円	125,000,000　×　　 55.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	125,000 円	125,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	125,000 円	125,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,367,815 円　（　　　　　　 8,137 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	125,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 660.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,787,500 円（　　　　　 30,198 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,755,210 円
②総費用	2,367,815 円
③純収益　①－②	9,387,395 円
④建物等に帰属する純収益	8,787,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	599,895 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	569,300 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,956 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,162,745 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

水戸 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	水戸市末広町三丁目２５２５番２	0500000156863-0000
2	水戸市末広町三丁目２５２８番１	0500000156879-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考