令和8年1月16日　提出 浅川 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浅川 5-1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　矢吹　博則   TEL.

鑑定評価額 4,680,000 円  １㎡当たりの価格 18,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石川郡浅川町大字浅川字本町西裏８７番５ ②地積 　(㎡) 257   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1.2:1 店舗兼住宅 Ｓ2 飲食店舗、小売店舗 等が見られる駅前の 商業地域 北14.5m県道 水道、下水 磐城浅川 100m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 磐城浅川駅から東方に伸びる 県道沿いに位置する既成の近 隣商業地域 街 路 １４．５ｍ県道 交通 施設 磐城浅川駅東方 100m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 磐城浅川駅前の既成近隣商業地域。郊外型路線商業地域への顧客流出により当地域の繁華性は衰退化。接面県道 の国道１１８号までの延伸・供用開始による効果については不透明。地価は、当面、下落傾向で推移と予測。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は浅川町及び近隣市町村の商業地域及び商住混在地域。主な需要者は圏域内の事業者。近隣地域は磐城浅川 駅東口駅前の県道磐城浅川停車場線沿いに位置する既成の近隣商業地域。事業者の後継者難、郊外路線商業地域への顧 客流出等により当地域の繁華性は衰退化。近時、国道１１８号まで延伸した左記県道の波及効果も現時点では不透明。 取引自体が少なく、稀に見られる取引も規模や価格が様々であるため取引の中心となる価格帯の把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺では自用の店舗や事務所、店舗併用住宅が大部分を占めており賃貸市場が成立していないため規 範性ある賃貸事例の収集が困難であることから収益還元法の適用を断念した。比準価格は自己利用目的の取引で類似地 域に於ける市場で実際に成立した取引事例に基づいており実証的である。よって、本件では、比準価格を標準とし、代 表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　棚倉 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,000 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [100.0] 100 [123.5] [100.0] 100 18,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和７年１２月１日時点の当町の人口変動率 は前年同月比－２．３％、高齢化率は３８． ４％。人口は減少傾向で、高齢化も進行して いる。 駅前通りに位置する既成商業地域。町内外の 郊外路線商業地域等に顧客が流出し当地域は 衰退化傾向。延伸工事が完了した県道の波及 効果は不透明。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％