令和8年1月15日　提出 会津美里 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   会津美里 5-1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　澁川　義満   TEL.

鑑定評価額 5,560,000 円  １㎡当たりの価格 16,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大沼郡会津美里町字高田甲２８８７番１ ②地積 　(㎡) 329   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:3 店舗兼住宅 Ｗ2 低層の小売店舗等が 建ち並ぶ国道沿いの 商業地域 西10m国道 水道、下水 会津高田 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 高田地区の国道沿いに形成さ れた既成市街地所在の商業地 域 街 路 １０ｍ国道 交通 施設 会津高田 1.2km 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成市街地に所在する旧来からの商店街に位置するが、近年は幹線道路沿いの大型店舗等に顧客流出が目立ち、 商業集積及び繁華性の低下傾向は続くものと判断され、地価についても下落基調が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね会津美里町内の商業地域を中心として周辺市町の商業地域を含む。商業中心地は、高田地区は町役場 所在の市街地西部の幹線町道と、市街地北東部郊外の大型商業施設が立地する国道４０１号沿い、本郷地区は思掘の幹 線県道沿いに、それぞれ移行しつつあって既成市街地・商業地域の商業集積及び繁華性は低下している。需要者の中心 は地元法人・事業者等であるが、事業内容により取引価格及び画地規模は様々で、中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街地中心部の既成商業地域であるが、賃貸店舗・事務所は閉鎖された自用店舗の閉店等に伴い貸し出される場合など に限られ、商業・事業用途の賃貸市場が形成されていないことから収益還元法は試算できなかった。一方で、比準価格 は類似性のある取引事例を採用して試算されており、規範性が高く実証的な価格であると判断される。よって、代表標 準地との検討を踏まえ、市場性を的確に反映している比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　喜多方 5-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,700 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [100.0] 100 [108.1] [100.0] 100 16,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域社会・経済への影響は人口・世帯数とも に減少する過疎化の要因が大きく、物価上昇 の影響は都市部ほど顕在化していない。 商業中心は町役場所在の市街地西部の幹線町 道と、市街地北東部郊外の国道４０１号沿い に移行し、商業繁華性は低下しており土地需 要は乏しい。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -4.6 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.4 ％  ％