令和8年1月15日　提出 会津美里 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   会津美里 -5 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　澁川　義満   TEL.

鑑定評価額 2,400,000 円  １㎡当たりの価格 5,050 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大沼郡会津美里町福重岡字桜ノ下甲９９７番２ ②地積 　(㎡) 475   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 農地に囲まれた中規 模住宅の多い住宅地 域 南5m町道、東側道 水道 会津本郷 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   550 ｍ、南   250 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 市街化調整区域内の農家集落 地域 街 路 基準方位北５ｍ町道 交通 施設 会津本郷 4.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の農家集落地域であり、需要を喚起する格別の変動要因もないことから今後も現状を維持する ものの、高齢化及び人口減少の影響等から地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,050 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね会津美里町を中心とする周辺市町村内の農家集落一円である。地縁的選好性が強く、他地域からの 転入は極めて限定的であり、主たる需要者は血縁・地縁等を有する自己使用目的の農業従事者にほぼ限定されるが、農 業経営を取り巻く環境が厳しいことや少子高齢化の進展等を反映して地域の土地需要は低迷しており、地価の低落傾向 が持続している。取引価格帯についても、画地規模が多様であること等から個別性が強く、把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、農家住宅を中心とする既存の農家集落地域であり、取引も農作業の効率性や居住の快適性を重視した自用 目的を中心とする。収益価格は、市街化調整区域内の農家集落地域であり、賃貸市場が成立していないことから適用す ることができなかった。比準価格は、周辺の農家集落地域内で実際に取引された価格に基づく実証的かつ客観的価格で あると認められる為、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　会津若松 -24               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      7,500 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [146.3] [100.0] 100 5,060  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域社会・経済への影響は人口・世帯数とも に減少する過疎化の要因が大きく、物価上昇 の影響は都市部ほど顕在化していない。 本郷地区・市街地郊外の農家集落地域として 既に熟成しており、地域要因に特段の変動は なく、過疎化の進行から需要は低迷している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +0.6 環境　　　　　　 +44.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％