別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
南相馬 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
南相馬 5-4 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　忠信   TEL.
鑑定評価額 4,710,000 円  １㎡当たりの価格 17,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和　年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 南相馬市小高区大町１丁目２９番２
 ②地積
　(㎡)		 272  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)

（その他）

1:4		 店舗兼住宅

Ｗ2		 低層の小売店舗等が
建ち並ぶ既成商業地
域		 北13m市道 水道、下水 小高

520m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 小高区市街地の中心部に位置
する商業地域		 街

路		 １３ｍ市道 交通

施設		 小高駅西方

520m		 法令

規制		 （都） 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 営業を再開する店舗が散見されるが、人流回復による地域活性化には相応の年数を要すると観察される。当面の
間、地価は弱含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として小高区市街地中心部の商業地域及び背後地一円である。需要者の中心は地縁性を有する法人、個
人事業者、居住用として利用する個人等である。行政による復興関連事業や工業団地整備事業等が進捗する中、民間の
動きも徐々に回復傾向がみられるが住民帰還が低位に留まり宅地需要の回復には至っていない。不動産市場は、大幅な
廉価取引は減少しつつも売り圧力が大勢で取引価格にはバラツキがあり、中心価格帯は把握し難い状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 賃貸市場が未成熟で賃貸物件の想定が現実的ではないため収益価格は試算しなかった。比準価格は代替性が高い小高区
内の事例を複数採用し得られた実証性を有する価格である。自己使用目的が殆どで収益性が土地価格形成の指標となっ
ておらず市場参加者が指標とするのは市場流通価格である。本件は、比準価格を標準に、地域要因の変動状況等を踏ま
え、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     18,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 住民帰還率が低位に留まる中、市街地中心部
では建物解体等の動きが散発的に見られる程
度で、特段の変動は観察されなかった。


商店街の中心部であるが顧客の回遊はみられ
ない。商況を改善する材料に乏しく空店舗が
多いままで推移した。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-3.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 南相馬 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 第一２６Ｋ
７Ｙ
-38		 南相馬市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南13m市道、
中間画地
（都） 商業

(80,400)
b 第一２６Ｋ
３
-63		 南相馬市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北4.5m市道、
東2m、角地
（都） １住居

(60,180)
c 第一２６Ｋ
７
-21		 南相馬市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北10m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
d 第一２６Ｋ
７Ｙ
-31		 南相馬市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南西5m市道、
西5m、角地
（都） 準工

(60,200)
e 第一２６Ｋ
７Ｙ
-3		 南相馬市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m市道、
東2m、角地
（都） 商業

(80,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
15,047  		 100
[ 100.0]		 [  94.9]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
17,850 		 100
[ 100.0]
17,850 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
17,900 
b (　           ) 
9,982  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  77.0]
12,873 		 100
[  79.5]
16,192 
16,200 
c (　           ) 
18,142  		 100
[ 100.0]		 [  97.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
17,743 		 100
[  89.4]
19,847 
19,800 
d (　           ) 
17,088  		 100
[ 100.0]		 [  91.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
15,034 		 100
[  84.9]
17,708 
17,700 
e (　           ) 
18,000  		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.9]
19,584 		 100
[ 109.4]
17,901 
17,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -23.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     17,300 円／㎡]  



南相馬 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 居住人口の回復がままならない中、賃貸市場が未成熟で店舗等の賃貸需要が乏しく経済合理性に適う賃貸物件の
想定が現実的ではないため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 南相馬 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　南相馬市小高区大町一丁目２９番２
 3801000243413-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
南相馬 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
南相馬 5-4 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　大河内　敏文   TEL.
鑑定評価額 4,710,000 円  １㎡当たりの価格 17,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 南相馬市小高区大町１丁目２９番２
 ②地積
　(㎡)		 272  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)

（その他）

1:4		 店舗兼住宅

Ｗ2		 低層の小売店舗等が
建ち並ぶ既成商業地
域		 北13m市道 水道、下水 小高

520m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 小高駅から延びる主要な通り
沿いの商店街		 街

路		 １３ｍ市道 交通

施設		 小高駅西方

520m		 法令

規制		 （都） 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗の再開も見られる商店街であるが、小高区内の居住者が少ないこともあり空地が見られて商況には厳しさが
続くものと予測する。小高区での不動産需要が弱いことから、地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小高区内の商業地域及び商住混在地域を主に背後の住宅地域との価格牽連性も有する。商業用途の需要者
の中心は圏域内に地縁性を有する個人事業者や小規模法人である。南相馬市全般に商業地域での需要は低く取引は低調
である。さらに、小高区では避難指示区域解除後の住民の帰還率が低いこともあり、商業用途での取引件数が少ないこ
とから、需要の中心となる価格帯は一概に見出し難い状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 個人資本による自用の店舗乃至は店舗併用住宅がほとんどであり、商業用の賃貸市場の成熟の程度が低い。そのため、
規範性のある店舗の賃貸事例が収集できないことから、収益価格は試算できなかった。比準価格は同一需給圏内の商業
地域及び背後の地域から価格牽連性の高い取引事例を採用して試算ができた。よって、南相馬市小高区の市場動向を反
映した比準価格を以って鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     18,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市の人口が減少する中、復興需要も収束して
市内全般に不動産取引が減少傾向で、特に商
業地域での取引動向は低調な状態が続いてい
る。

小高区の居住人口の回復にも頭打ちの感があ
り、駅前から延びる商店街には空地が散在し
ている。


個別的要因に特段の変動は見られない。


 行政　　　　      
その他　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-3.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 南相馬 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 第一２６Ｋ
７Ｙ
-38		 南相馬市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南13m市道、
中間画地
（都） 商業

(80,400)
b 第一２６Ｋ
７Ｙ
-33		 南相馬市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
c 第一２６Ｋ
７
-20		 南相馬市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北10m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
d 第一２６Ｋ
３
-63		 南相馬市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北4.5m市道、
東2m、角地
（都） １住居

(60,180)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
15,047  		 100
[ 100.0]		 [  94.9]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
17,850 		 100
[ 100.0]
17,850 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
17,900 
b (　           ) 
16,416  		 100
[ 100.0]		 [  96.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
15,216 		 100
[  89.8]
16,944 
16,900 
c (　           ) 
12,931  		 100
[ 100.0]		 [  98.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
15,840 		 100
[  87.6]
18,082 
18,100 
d (　           ) 
9,982  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  77.0]
12,873 		 100
[  75.1]
17,141 
17,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -23.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     17,300 円／㎡]  



南相馬 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 個人資本による自用の店舗、店舗併用住宅がほとんどで賃貸市場が未成熟であり、適切な純収益の査定が困難な
ため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 南相馬 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　南相馬市小高区大町一丁目２９番２
 3801000243413-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考