別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
二本松 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
二本松 5-4 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　二瓶　直之   TEL.
鑑定評価額 4,070,000 円  １㎡当たりの価格 13,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和　年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 二本松市小浜字新町１８番
 ②地積
　(㎡)		 311  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,200)

（その他）

1:3.5		 診療所兼住宅

Ｓ2		 医院、小売店舗、事
業所等が建ち並ぶ商
業地域		 西7.8m国道 水道、下水 二本松

9.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 旧岩代町中心部の国道沿いに
形成された既成商業地域		 街

路		 ７．８ｍ国道 交通

施設		 二本松駅南東方

9.6km		 法令

規制		 （都） 
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 衰退傾向が見られる旧岩代町内の既成商業地域に存し、今後も商況が改善する見込みは薄いことから、今後も同
傾向が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、二本松市内及び周辺市町の郊外の商業地域及び商住混在地域を含む一円。主たる需要者は当地に地縁・
血縁関係のある個人事業主にほぼ限定される。近隣地域は国道沿いに旧来から続く商業地域で、日用品小売店舗や医院
等が存するが、後継者難から休廃業する店舗も見られるほか、新規の不動産需要は脆弱であり、取引もほとんど見受け
られない。取引される場合も規模等によりまちまちであり、需要の中心となる価格帯を見出すのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域では、自己使用の店舗または店舗併用住宅が利用の中心となっており、賃貸市場はほぼ存在しないため、収益
価格の試算は断念した。比準価格は、郊外の類似地域に存する取引事例を広域的に収集・選択し市場動向を的確に反映
した価格である。よって、本件では、実証的かつ市場性を反映した比準価格を標準とし、旧岩代町の不動産の需給動向
も十分に勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     13,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 小浜地区は、少子高齢化に歯止めが掛かって
おらず、商業地域の衰退傾向も長期間続いて
いる。


地価下落の要因となる少子高齢化や後継者難
による店舗の減少傾向及び繁華性の低下は今
後も続くものと予想される。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 二本松 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 第一２６Ｋ
８Ｙ
-98		 伊達郡川俣町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東5m町道、
中間画地
（都） ２住居

(60,200)
b 第一２６Ｋ
８Ｙ
-66		 二本松市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
都計外 
c 第一２６Ｋ
６Ｙ
-20		 二本松市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東5.6m市道、
中間画地
都計外 
d 第一２６Ｋ
８Ｙ
-64		 二本松市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北7m県道、
東7.5m、角地
都計外 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
17,027  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
17,325 		 100
[ 128.9]
13,441 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
13,400 
b (　           ) 
9,363  		 100
[ 100.0]		 [  98.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
9,204 		 100
[  70.3]
13,092 
13,100 
c (　           ) 
10,500  		 100
[ 100.0]		 [  97.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
10,248 		 100
[  80.2]
12,778 
12,800 
d (　           ) 
7,886  		 100
[ 100.0]		 [  92.2]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 103.0]
10,084 		 100
[  81.7]
12,343 
12,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 +14.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -8.2 環境　　　　 -21.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +5.8 環境　　　　 -21.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.2 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     13,100 円／㎡]  



二本松 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既存の商業地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 自用の店舗併用住宅等が建ち並ぶ既存商店街であり、適切な賃貸事例がないため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 二本松 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　二本松市小浜字新町１８番
 3808000180115-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
二本松 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
二本松 5-4 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　金子　克之   TEL.
鑑定評価額 4,070,000 円  １㎡当たりの価格 13,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 二本松市小浜字新町１８番
 ②地積
　(㎡)		 311  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,200)

（その他）

1:3.5		 診療所兼住宅

Ｓ2		 医院、小売店舗、事
業所等が建ち並ぶ商
業地域		 西7.8m国道 水道、下水 二本松

9.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 旧岩代町中心部の国道沿いに
形成された商業地域。		 街

路		 ７．８ｍ国道 交通

施設		 二本松駅南東方

9.6km		 法令

規制		 （都） 
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに細長い画地が連続する典型的な商店街である。中山間地域に存しており、周辺住宅地域の地価も
下落傾向が続いている。近年取引が見られなくなっており、地価は下落傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は二本松市及び周辺市町の郊外の商業地域及び商住混在地域であり、需要者の中心は地縁性を有する自営業
者である。繁華性を増大させる発展的な要因がなく、後継者不足もあり、商店街としては徐々に衰退傾向にある。併用
住宅が多いこと、及び、分割利用の困難さから閉店後に市場に供給されることも少なく、取引件数は極めて少ない。近
年は駐車場目的の消極的な取引や、建物取壊し費用を考慮した極めて低廉な取引がやや目立つ。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引が極めて少ない地域性から、取引事例比較法において採用した事例は、相対的な規範性に差異はあれど、地域的類
似性が認められ、かつ、比較検討が有用であると認められる事例を、地理的及び時間的に広い範囲の多数の事例の中か
ら厳選したものであり、求められた比準価格は信頼性を有する価格である。自己利用で占められる地域であり、収益還
元法は適用しなかった。よって、地域経済の状況も勘案し、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     13,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済状況の改善傾向が見られつつある中、物
価高騰や円相場動向、金利政策、国際情勢等
から、先行き不透明感の介在が払拭し難い。


商業背後地は小浜周辺の住宅地域が中心であ
り、顧客の高齢化により購買需要は維持され
ていると見られるが、商業背後地が限定的で
ある。

市場競争力は普通で、個別的要因に特段の変
動はない。

 行政　　　　      
その他　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 二本松 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 第一２６Ｋ
８Ｙ
-68		 二本松市

 更地


   
（　          ） 		 台形 西8m県道、
中間画地
都計外 
b 第一２６Ｋ
８Ｙ
-64		 二本松市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北7m県道、
東7.5m、角地
都計外 
c 第一２６Ｋ
８Ｙ
-75		 二本松市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
西6m、角地
（都） １住居

(70,200)
d 第一２６Ｋ
８Ｙ
-80		 二本松市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西5.3m県道
、中間画地
（都） １住居

(60,200)
e 第一２６Ｋ
８Ｙ
-82		 二本松市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
9,093  		 100
[ 100.0]		 [  90.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
8,521 		 100
[  69.5]
12,260 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
12,300 
b (　           ) 
7,886  		 100
[ 100.0]		 [  92.2]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 103.0]
10,084 		 100
[  81.7]
12,343 
12,300 
c (　           ) 
18,898  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
20,998 		 100
[ 160.5]
13,083 
13,100 
d (　           ) 
13,341  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  56.7]
23,764 		 100
[ 154.5]
15,381 
15,400 
e (　     11,509) 
14,386  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
14,386 		 100
[ 114.8]
12,531 
12,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -8.2 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.2 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 +11.4 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +8.4 環境　　　　 +50.0
画地　　　　 -37.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.2 環境　　　　 +17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     13,100 円／㎡]  



二本松 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  旧来からの商店街であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 自己所有建物での営業が大部分なため、賃貸市場は未成熟で賃料水準の把握が困難であるため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 二本松 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　二本松市小浜字新町１８番
 3808000180115-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考