令和8年1月16日　提出 白河 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白河 9-1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　大久保　元弘   TEL.

鑑定評価額 706,000,000 円  １㎡当たりの価格 10,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 白河市白坂牛清水１０３番１外 ②地積 　(㎡) 66,623   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 工業 (60,200) （その他） 不整形 1:1.2 工場 大規模工場を主とす る県道沿いの工業団 地 北東15m県道、三方路 水道 新白河 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東 1,000 ｍ、西   600 ｍ、南   350 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 300.0 ｍ、規模　　    60,000 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 高速ＩＣ・国道４号への交通 利便性が高く、大規模画地が 多い工業団地。 街 路 １５ｍ県道 交通 施設 新白河駅南西方 4.3km 法令 規制 （都） 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 交通利便性から物流効率の高い工業地域として推移すると予測する。北関東と南東北の接点としての優位性もあ り大企業を中心に需要は堅調さを維持しており、当面、地価水準は底堅く推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は県南地区を中心に、広域物流の利便性が類似する県中地区の工業地域で形成される。需要者は製造業・物 流業を中心とする法人であり、交通利便性に優れ、大規模画地を活用する大手資本の参入も見込まれることから、需要 は概ね安定している。他方、原材料費の変動や建築費の高騰は進出意欲を抑制する要因となっている。価格帯は取引規 模が区々で、助成金や優遇税制の活用など個別性も大きく、中心的水準は把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の取引が支配的で、賃貸工場がほとんどなく賃貸市場は未成熟であり、適正な賃貸事例が得られず、収益 価格は試算しなかった。自用目的の取引が中心となる工場地の特性を踏まえ、市場実態を反映した実証的な比準価格を 標準とし、さらに県南地区の製造業・物流拠点としての優れた立地条件から底堅い需給動向が見込まれることも考慮し 、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費高止まりが新規進出を抑制するものの 、大企業の需要や街路条件の良さから立地優 位性は保たれ、地価は底堅く推移。 高速道路や主要幹線道路へのアクセス性に優 れ、製造・物流機能に適した立地特性を有す ることから、底堅い需要が見込まれる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％