令和8年1月16日　提出 いわき -75　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -75 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　舩山　克彦   TEL.

鑑定評価額 8,870,000 円  １㎡当たりの価格 40,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市内郷高坂町桜井４３番７外 ②地積 　(㎡) 219   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ1 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 北西6m市道、北側道 水道、ガス、下水 内郷 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 内郷駅北方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 今後も既成住宅地域として概ね現状を維持して推移すると予測する。内郷地区西部に位置するが、商業施設に比 較的近接する等一定の利便性が確保されており、地価水準は安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はいわき市内郷地区の住宅地域の範囲。需要者は市内居住者が中心である。本地域は内郷地区西部の既成住 宅地域であるが、商業施設に比較的近接し利便性は良好で、価格水準が低位で割安感もあることから安定した土地需要 がある。需要の中心価格帯については、土地は２００㎡で８００万円程度、新築の戸建ては供給主体の違いにより価格 差が生じるものと思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等も散見されるが、標準地は画地規模が小さく共同住宅の想定は困難であり、収益価格は適用できな かった。一方で、比準価格は代替競争関係にある類似性のより高い内郷地区の最新の取引事例を選択適用し、適正に要 因比較した結果求められ、不動産市場を反映して現実的で説得力を有する。よって、市場の実態を反映した比準価格を もって鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とも均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -40                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,300 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [104.0] 100 [ 97.1] [102.0] 100 40,500  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は足踏みしている。いわき市の直近 の土地取引件数、新設住宅着工戸数は共に前 年を下回っており、人口もやや減少傾向にあ る。 地域要因に特段の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -6.6 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％