令和8年1月15日　提出 最上 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   最上 5-1 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　福山　善智   TEL.

鑑定評価額 6,970,000 円  １㎡当たりの価格 14,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 最上郡最上町大字向町字向町６１９番２ ②地積 　(㎡) 471   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:3.5 店舗兼住宅 Ｗ2 小規模の店舗兼住宅 等が建ち並ぶ既成商 業地域 南西8m町道 水道、下水 最上 240m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       480 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ町道 交通 施設 最上駅北方 240m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 地域に影響を及ぼす要因は見られず当面現状のまま推移するものと予測する。背後地人口の減少に加え、顧客は 町外へ流出しており、町内の商業地需要は弱く地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 間口・奥行の関係　　　　　　　　  -1.0 奥行長大　　　　　　　　　　　　  -6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は最上町の商業地及び商住混在地を中心に、最上地域の市町村の商業地及び商住混在地を含み広域的である 。需要者は地元の法人や個人事業者等が中心であり、町外からの流入はほとんど見られない。新庄市の郊外型路線商業 地域に顧客は流出しており、背後地人口の減少、店舗経営者の高齢化、後継者不足等を背景に商況は低迷し、需要は低 調である。取引自体が少なく、規模、道路付け等により価格が異なるため、中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地周辺は自用の店舗、店舗併用住宅を中心とする既成商業地域であり、貸店舗、貸事務所等は見られず賃貸市 場が成立していないことから収益価格は試算できなかった。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域において成立し た取引事例に基づいており実証的かつ説得力を有する。以上より本件では、比準価格を採用し、代表標準地との検討を 踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金山 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,000 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [101.0] 100 [ 79.8] [ 93.1] 100 14,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用情勢は持ち直しが見られ、倒産件数も落 ち着いてきたが、物価上昇が継続し、住宅建 設が前年を下回る等、不動産市況も不透明と なっている。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -18.5 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％