令和8年1月16日　提出 大石田 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大石田 5-1 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　大貫　良一   TEL.

鑑定評価額 12,300,000 円  １㎡当たりの価格 14,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北村山郡大石田町大字大石田字新大石田甲４１番 ②地積 　(㎡) 853   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:4 店舗兼住宅 Ｗ2 低層の店舗併用住宅 等が建ち並ぶ既成商 業地域 北東11.5m県道 水道、下水 大石田 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　       660 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 町中心部に近い旧来からの近 隣商業地域 街 路 １１．５ｍ県道 交通 施設 大石田駅南方 1.0km 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に影響を与える要因の変化は見当たらない。人口が減少する中、顧客は隣接市他の大規模商業施設に流 出しており、地盤沈下が続いている。地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大石田町の商業地及び商住混在地を中心として、周辺市町の商業地及び商住混在地に及び広域的に形成さ れる。需要者の中心は地元の法人や個人事業者等であり、町外からの流入はほとんど見られない。顧客の流出が著しく 、背後地人口の減少から、商況は長期的に低迷しており、商業地に対する需要は全体的に弱くなっている。民間による 取引がほとんどなく、条件により価格が異なるため、中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地周辺の地域は、小規模店舗及び店舗併用住宅が中心の旧来からの既成商業地域であり、賃貸物件はあまり見られ ず、賃貸市場が成立していないことから収益価格は試算できなかった。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域にお いて成立した現実の取引事例に基づいており、実証的かつ説得力を有する。以上より本件では、比準価格を採用し、代 表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　村山 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  -4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,800 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [ 96.0] 100 [151.4] [100.0] 100 14,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は一部回復基調が見られたが、持ち 直しの動きに足踏み感が広がっている。 地域要因に特別の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％