令和8年1月15日　提出 山形西川 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山形西川 5-1 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　臼井　晶   TEL.

鑑定評価額 4,530,000 円  １㎡当たりの価格 7,670 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西村山郡西川町大字間沢字金畑２５７番１外 ②地積 　(㎡) 590   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (72,200) 不整形 1:2.5 店舗兼住宅 Ｗ2 路線店舗、小売店舗 が多い国道沿いの商 業地域 北東15m国道 水道、下水 羽前高松 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    70 ｍ、南    35 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 高速道路の影響により自動車 の通行量は減少傾向が継続。 街 路 北東１５ｍ国道 交通 施設 羽前高松駅西方 11.0km 法令 規制 （都） 近商 (72,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因について特段の変動要因は見うけられず、今後とも現状を維持して推移していくものと思われる。町外 の大型商業施設への顧客流出傾向は継続し商況は低調であり、今後とも地価は低下傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,670 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西川町を含む西村山郡内の商業地域及び商住混在地域が存する圏域であり、需要者は町内の自用目的の法 人及び個人事業者が中心となる。西川町の人口減少率は山形県全体の減少率を上回り、高齢化率も県全体を上回る率で 推移しており、少子高齢化の進行が顕著であることから町全体の購買力が低下しており、商況は低迷し、不動産需要も 低調であり、取引件数も僅少であるため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は代替性を有する取引事例から適切に選択された取引事例に係る実際の取引価格を基に求められており、実証 的かつ信頼性の高い価格である。一方、当該地域は貸店舗、貸事務所等は殆ど見受けられず、賃貸市場が形成されてい るとは言えず、収益に係る資料が収集不可であることから、収益還元法は非適用とした。よって、市場の実態を反映し た比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山形朝日 5-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,400 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [131.3] [ 98.0] 100 7,680  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,750 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 少子高齢化で県内の人口は減少傾向であるが 、個人消費や雇用情勢、生産活動は持ち直し つつあり、県内経済は全体として緩やかな改 善傾向にある。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％