令和8年1月15日　提出 山形西川 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山形西川 -2 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　臼井　晶   TEL.

鑑定評価額 1,160,000 円  １㎡当たりの価格 2,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西村山郡西川町大字水沢字上原４０９番３ ②地積 　(㎡) 447   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅に農 家住宅が見られる住 宅地域 南8m町道 水道、下水 羽前高松 15.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   180 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       460 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 幹線道路背後に低層戸建住宅 が建ち並ぶ集落地域 街 路 基準方位北　８ｍ町 道 交通 施設 羽前高松駅西方 15.0km 法令 規制 （都）  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 郊外に位置する旧来からの集落地域であり、特段の変動要因は無い。少子高齢化が進み人口減少が顕著であるこ とから不動産需要は低調に推移しており、今後も地価は下落傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      2,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西川町を含む西村山郡内の住宅地域が存する圏域であり、需要者は自用目的の町内居住者や地縁者が中心 であり、町外からの転入者は少ない。西川町の人口減少率は山形県全体の減少率を上回り、高齢化率も県全体を上回る 率で推移しており、少子高齢化の進行が顕著であることから町全体の購買力が低下しており、不動産需要も低調であり 、取引件数も僅少であるため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は代替性を有する取引事例に係る実際の取引価格を比準して求められており、実証的かつ説得力の高い価格で ある。一方、当該地域は自用の取引が中心であり、賃貸市場が形成されておらず、収益に係る資料も収集不可であるこ とから、収益還元法は非適用とした。よって、自己居住目的の取引が中心となる地域における市場の実態を反映した比 準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      2,630 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 少子高齢化で県内の人口は減少傾向であるが 、個人消費や雇用情勢、生産活動は持ち直し つつあり、県内経済は全体として緩やかな改 善傾向にある。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％