令和8年1月13日　提出 鶴岡 5-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鶴岡 5-4 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　石川　聡   TEL.

鑑定評価額 4,740,000 円  １㎡当たりの価格 16,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鶴岡市藤島字古楯跡８５番１ ②地積 　(㎡) 291   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) （その他） 1:2 事務所 Ｗ2 小売店舗、事務所等 が多い近隣商業地域 北20m県道 水道、ガス、下水 藤島 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   220 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧藤島町中心部の商業地域 街 路 ２０ｍ県道 交通 施設 藤島駅東方 600m 法令 規制 近商 (80,300) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣商業地域への商業地としての選好性は年々して低下しており、地価は緩慢に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鶴岡市内における商業地域で特に代替競争関係が認められるのは市郊外の近隣商業地域。需要者の中心 は、地場の法人や個人事業者である。幹線道路沿いや三川町のショッピングセンター等への消費流出が進み商住が混在 する近隣商業地域への需要者の選好性は年々低下しており、長らく続いた地価下落により背後住宅地に比して近時は値 頃感も生じている。取引される規模や価格はまちまちで市場の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域等は店舗等の収益物件は殆ど見られず、自己使用目的での取引が中心であり、賃貸市場が形成されていないこ とから収益価格は試算できなかった。他方、比準価格は実際の売買事例に基づき実証的であり規範性は高い。以上より 、比準価格を標準とし鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鶴岡市は人口減少傾向、世帯数はほぼ横ばい で推移。個人消費や雇用・所得環境は持ち直 し、住宅投資は堅調推移。 地域要因の特別な変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％