令和8年1月15日　提出 山形 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山形 9-3 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　福山　善智   TEL.

鑑定評価額 665,000,000 円  １㎡当たりの価格 18,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山形市蔵王松ケ丘２丁目１番６外 ②地積 　(㎡) 35,757   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) 準防 （その他） 高度3種最高20m (80,200) 1:2 工場 中規模の工場が多い 国道に近接する工業 団地 北20m市道、三方路 水道、下水 国道１３号 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   230 ｍ、西   200 ｍ、南   570 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 150.0 ｍ、奥行　約　　 200.0 ｍ、規模　　    30,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 高速ＩＣや幹線国道に近い工 業団地 街 路 ２０ｍ市道 交通 施設 国道１３号駅西方 250m 法令 規制 工業 (80,200) 準防  高度3種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に影響を与える要因は見当たらず、当面現状のまま推移するものと予測する。高速ＩＣや国道に近く物 流拠点としての優位性が見られることから、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね山形市及び周辺市町村における工業地域全域であり、広域的に形成される。需要者は県内及び県外で 事業を行う法人企業等が中心である。近年、東北中央自動車道の延伸に伴い県内外への利便性が向上し、ＩＣ周辺で産 業団地が整備される等、市内の工業地需要は底堅く推移している。規模、道路付け等によって価格帯が異なるため、需 要の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地はＩＣ及び国道に近く、利便性の高い工業地域である。本件においては同一需給圏内の類似地域における信 頼性の認められる取引事例を収集できた。当該地域は自用の事業所、工場、倉庫等を中心とする工業地であり、貸事務 所、貸倉庫等はほとんど見られず、賃貸市場が成立していないことから収益還元法の適用を断念した。以上より本件で は、市場性を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用情勢は持ち直しが見られ、倒産件数も落 ち着いてきたが、物価上昇が継続し、住宅建 設が前年を下回る等、不動産市況も不透明と なっている。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％