令和8年1月16日　提出 横手 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横手 -2 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　田仲　博樹   TEL.

鑑定評価額 9,230,000 円  １㎡当たりの価格 23,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横手市旭川３丁目７１番１外 ②地積 　(㎡) 396   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1.2:1 空地 一般住宅が多い区画 整然とした住宅地域 西6m市道 水道、下水 横手 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   130 ｍ、南   100 ｍ、北   280 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 横手地域の市街地東方に位置 し、北側と東側を横手川に囲 まれた住宅地域 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ横手駅東方 1.7km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅地域で、現状を維持すると予測する。駅西側の分譲地の需要が旺盛であるが、当地域では画 地を小さくした取引も見られ、居住環境等から相応の需要が認められ、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧横手市内の住宅地域一円で、特に市街地及びその周辺の住宅地域との代替競争関係が強い。需要者の中 心は市内居住者や通勤者であるが、当地域に地縁的選好性を有する者が大半で、周辺市町からの転入は少ない。近年、 小規模画地の取引も見受けられるようになってきており、総額面や住環境から相応の需要が認められる。土地は３５０ ㎡前後で８００万円台前半程度、新築の戸建住宅は３，０００万円台後半程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の賃貸物件も見られるが、建設費の高騰化等により純収益がマイナスになり、収益価格は試算できなかった 。一方、比準価格は代替競争関係にある事例を採用し求めたものであり、市場動向を反映した実証的な価格である。本 件では、自用の戸建住宅に関する取引が多く、収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域の特性に留意し、比準価 格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復しており、市内中心部の 住宅地の地価は横ばい乃至は上昇傾向にある が、外延部の住宅需要は依然弱含みで推移し ている。 新興分譲地に比べ画地規模等での競争力が劣 るものの、良好な居住環境等から相応の需要 が認められ、地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％