令和8年1月16日　提出 能代 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   能代 -6 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　石塚　充   TEL.

鑑定評価額 1,690,000 円  １㎡当たりの価格 3,810 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 能代市檜山字檜山町１３７番 ②地積 　(㎡) 443   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2.5 店舗兼住宅 Ｗ2 中規模一般住宅と農 家住宅が混在する住 宅地域 南6m市道 水道 東能代 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   650 ｍ、西   300 ｍ、南   600 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 地域センター等が見られる檜 山地区の中心集落地域 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ東能代駅南東方 5.5km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺の利用状況は戸建住宅地であり、当分の間は現状維持と予測する。中心部から離れた農家集落地域で引き合 いが弱く、地価は今しばらく下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      3,810 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、能代市内の住宅地域で、特に市内外縁の集落地域と代替競争関係が強い。需要者は、檜山地区及 びその周辺に地縁的選好性がある個人等の一次取得者が中心である。生活利便施設から離れており、過疎化、少子高齢 化が進行している農家集落地域で、需要は少ない。そのため不動産取引は少なく、取引があっても事情を含むもので、 需要の中心となる価格帯を見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地周辺は全般的に自己使用目的の取引が主であり、民間の賃貸物件が皆無であり賃貸市場が成立していないため、 収益価格を求めることができなかった。一方、比準価格は、実際の取引市場で売買された事例から試算しており、市場 性を反映した信頼性の高い価格である。よって、本件では、代表標準地等との検討を踏まえ、比準価格をもって、上記 のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北秋田 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      4,000 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [103.0] 100 [103.0] [103.0] 100 3,810  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      3,840 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 秋田市以外の市郡部では、需要が多くなって いる地域がある一方、過疎化の進行により需 要が少ない地域とで二極化している。 檜山地区は他方からの転入は殆どなく、市内 中心部から離れた集落であるため、住宅需要 は少なく、地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％