令和8年1月16日　提出 秋田 5-19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   秋田 5-19 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　工藤　則夫   TEL.

鑑定評価額 171,000,000 円  １㎡当たりの価格 44,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秋田市外旭川字小谷地３０番１外 ②地積 　(㎡) 3,848   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 地区計画等 特別用途地区 1:1.5 店舗 Ｓ1 店舗、営業所等が建 ち並ぶ路線商業地域 西25m県道、三方路 水道、下水 秋田 6.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   180 ｍ、南   350 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 郊外型店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  76.0 ｍ、規模　　     3,800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 秋田北ＩＣに至る県道沿いの 郊外型大型店舗が連たんする 路線商業地域 街 路 ２５ｍ県道 交通 施設 ＪＲ秋田駅北西方 6.3km 法令 規制 準工 (60,200) 地区計画等 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 市北部郊外の路線商業地域で、利用状況は当面現状維持と予測する。ス－パ－、ドラッグストア等の大型店舗が 揃い集客力があり、需要が見込める地域である。今後も地価は上昇傾向を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 郊外型店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内の幹線道路沿いや準幹線道路沿いの路線商業地域である。需要の中心は、各種店舗を展開する県内外 の法人である。秋田自動車道北インタ－や市中心部を結ぶ幹線道路・外旭川新川線が整備された地域で、集客力のある 大型店舗が多く、需要が底堅い地域。近隣の卸売市場の建て替えを含む外旭川まちづくり計画があるなど、地価上昇の 要因は多い。業種、業態により画地規模が様々で、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当路線商業地域は、自己所有の店舗が主体である上、業種毎に建物構造や規模が様々である。そのため、標準的な賃貸 の想定は困難で、収益価格の算定が出来なかった。比準価格は幹線道路沿いの代替競争関係にある事例から求めたもの で、市場性を反映した実証的で説得力がある価格である。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場価格を反映した 比準価格を以って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　秋田 5-18                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [100.0] 100 [ 86.8] [102.0] 100 44,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 秋田市の商業地の地価は、人流の増加に伴い ホテル建設が進む秋田駅前地区や立地条件の 優れた幹線道路沿いを中心に、上昇傾向が続 いている。 中心部を結ぶ外旭川新川線の整備や外旭川地 区まちづくり計画もあり、需要は堅調で、地 価は上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％