令和8年1月16日　提出 秋田 -47　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   秋田 -47 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　稲葉　孝夫   TEL.

鑑定評価額 3,780,000 円  １㎡当たりの価格 4,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秋田市太平黒沢字野崎７４番１ ②地積 　(㎡) 841   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が混在する住宅地 域 西5.6m市道 水道、下水 秋田 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   350 ｍ、南   200 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 市東部外縁に位置し、山沿い に形成された農家集落 街 路 基準方位　北５．６ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ秋田駅東方 11.0km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に格別の変化もなく、当面は現状を維持するものと予測する。農家集落地域に対する需要は少なく、今後 も地価の下落基調は続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      4,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市街化区域を除く秋田市外縁の住宅地域である。中心となる需要者は、当地域に地縁的選好性を有する 居住者にほぼ限定される。都市計画法第３４条第１１号に基づく指定区域に該当しているが、住宅需要は限定的で他方 からの転入も見込めない。需要の中心となる価格帯については、不動産取引自体少なく、把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺は過疎化が進行しており、一般住宅、農家住宅が散在する集落地域である。賃貸物件に対する需 要・供給はなく、賃貸市場は未成熟であるため、収益還元法は適用出来なかった。自用目的での取引が支配的であるこ とから、取引の実態を反映した実証的で説得力のある比準価格を標準とし、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　秋田 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      4,860 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [103.0] 100 [106.9] [101.0] 100 4,410  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      4,570 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住環境が良好な地域における住宅需要は堅調 だが、建築費の高騰、金利の上昇、物価高に よる不動産取引への影響が注視される。 市街化調整区域の集落地域であり、需要は少 なく地価は緩やかに下落している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％