令和8年1月15日　提出 宮城美里 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮城美里 5-1 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　定幸   TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 23,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 遠田郡美里町藤ケ崎１丁目５４番外 ②地積 　(㎡) 529   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 台形 1:1 店舗兼事務所 Ｓ2 小売店舗、飲食店、 旅館等が多い駅前の 商業地域 南34m県道 水道、下水 小牛田 100m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       530 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 小牛田駅前に形成された旧来 からの商業地域 街 路 ３４ｍ県道 交通 施設 小牛田駅西方 100m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 小牛田駅前の商業地域であるが、郊外への大規模店舗の進出等により、顧客が流出し、商況が衰退している。今 後も衰退傾向は続くものと予測され、地価も下落基調で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、美里町及び大崎市等の周辺市町村における商業地域、商住混在地域一円である。需要者は地元事業者ま たは店舗兼住宅地として取得する個人が中心と考えられる。旧来からの商業地域は衰退によって居住系用途への転換が 進んでおり、小牛田駅前についても商業地域としては衰退している。需要の中心となる価格帯は、５００㎡程度の土地 で１，０００～１，２００万円前後と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は商業系用途も可能な地域であり、需要者は自らの店舗、事務所等の用に供する者が中心であることから、取 引にあたっては代替不動産との比較の観点が重視され、取引価格を指標として購入判断を行うのが通常である。一方、 賃貸市場は未成熟であるため、土地残余法の適用は断念した。よって、本件では、比準価格を採用し、代表標準地との 検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大衡 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [108.2] [100.0] 100 22,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 都市部への流出や自然減により人口は減少傾 向で、不動産需要は一部の居住環境及び利便 性に優れた地域を除き弱含みである。 小牛田駅前の旧来からの商業地域であり、商 業系用途から居住系用途への転換が進んでお り、依然として商業地としての需要は減少し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％