令和8年1月15日　提出 宮城美里 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮城美里 -2 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　定幸   TEL.

鑑定評価額 5,780,000 円  １㎡当たりの価格 24,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 遠田郡美里町駅東１丁目１７番３ ②地積 　(㎡) 241   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 地区計画等 (50,60) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 新興住宅地域 西6m町道 水道、ガス、下水 小牛田 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   100 ｍ、南   170 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 小牛田駅の東側において区画 整理事業により開発された大 規模な住宅団地 街 路 基準方位北６ｍ町道 交通 施設 小牛田駅北東方 550m 法令 規制 （都） １住居 (50,60) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 居住環境に優れた区画整理事業によって開発された新興住宅地域であり、今後も、住宅地域として熟成していく と予測する。駅や主要施設との利便性にも優れ、地価は微増傾向で推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は美里町の中でも駅東地区等利便性の高い地域を中心とする、美里町、涌谷町、大崎市古川の住宅地域一円 である。需要者は戸建住宅取得を目的とする個人が中心である。居住環境が良好な新興住宅地域で、隣接する地域では 令和７年度４月に統合中学校が開校した。子育て世帯を中心に比較的堅調であり、地価は微増傾向で推移している。土 地は２４０㎡程度で６００万円程度、新築戸建物件は２５００万円前後が需要の中心と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 主な需要者は居住目的に土地を取得する個人であり、比準価格は実際の取引価格を指標としており実証性が高く、規範 性が認められる。一方、当該地域は居住の快適性を重視する住宅地域で、容積率は地区計画で制限されており最有効使 用及び市場参加者の観点から土地残余法は規範性が乏しいため適用を断念した。以上より、本件では実証性の高い比準 価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮城美里 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [ 76.0] [102.0] 100 22,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 都市部への流出や自然減により人口は減少傾 向で、不動産需要は一部の居住環境及び利便 性に優れた地域を除き弱含みである。 住環境の良好な新興住宅地域で、隣接地域で は令和７年４月統合中学校が開校した。需要 は比較的堅調であり、地価は微増傾向で推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％