令和8年1月15日　提出 宮城美里 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮城美里 -1 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　定幸   TEL.

鑑定評価額 4,570,000 円  １㎡当たりの価格 17,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 遠田郡美里町字峯山８番７２ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南西6m町道 水道、ガス、下水 小牛田 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    80 ｍ、南    90 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整然とした中規模住宅団 地内の住宅地域 街 路 基準方位北６ｍ町道 交通 施設 小牛田駅南東方 1.8km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した低層の既成住宅地域であり、地域は今後も低層住宅地域として推移していき、地価は横ばいが予測され るものの、駅東地区等の地価上昇の影響及び値頃感からやや上昇に転じる可能性を帯びている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小牛田駅利用可能な地域を中心とする美里町内の住宅地域一帯である。需要者の中心は、地縁血縁者や 鉄道で仙台方面、古川方面に通勤する層である。少子高齢化や人口社会減の影響で、利便性の高い駅東地区と比較する と需要はやや弱含みである。需要の中心となる価格帯は、土地は２６０㎡程度で４６０万円前後、新築戸建住宅は住宅 の品等によるが２，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 主な需要者は居住目的に土地を取得する個人であり、比準価格は実際の取引価格を指標としており実証性が高く、規範 性が認められる。一方、当該地域は居住の快適性を重視する住宅地域であり、最有効使用及び市場参加者の観点から土 地残余法は規範性が乏しいため適用を断念した。以上より、本件では実証性の高い比準価格を採用し、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 都市部への流出や自然減により人口は減少傾 向で、不動産需要は一部の居住環境及び利便 性に優れた地域を除き弱含みである。 品等の良い住宅地域であるが、最寄駅や商業 施設への接近性にやや劣ることから、美里町 全体の少子高齢化も相まって需要は弱含みで ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％