令和8年1月14日　提出 涌谷 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   涌谷 5-1 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　有川　卓也   TEL.

鑑定評価額 5,560,000 円  １㎡当たりの価格 18,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 遠田郡涌谷町字柳町２７番４外 ②地積 　(㎡) 307   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2.5 店舗兼住宅 Ｗ2 飲食店、小売店舗等 が多い駅前通りの商 業地域 北西9m県道 水道、下水 涌谷 280m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 涌谷町中心部に位置する旧来 からの駅前商業地域 街 路 ９ｍ県道 交通 施設 涌谷駅北東方 280m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 涌谷町中心部の旧来からの商業地域で、繁華性及び集客力向上に繋がる新規開発等の動きはなく、空店舗も増加 しており、商業地域としては衰退傾向が続くことが見込まれ、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、涌谷町内の商業地域を中心に隣接市町の商業地域を含むが、個人経営の併用住宅も多いことから周辺住 宅地との価格牽連性も認められる。主たる需要者は、地縁性を有する個人事業主及び法人である。商圏は狭く、地元密 着型の小規模店舗が中心で郊外の大型店に顧客が流出しているため、町中心部の商業地域は長期に亘って衰退傾向にあ る。取引が少ないため、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 涌谷町中心部の旧来からの駅前商業地域に存するが、自営業が中心であり、貸店舗や貸事務所等の賃貸物件は殆ど見ら れず、賃貸市場が成立していないため、収益還元法の適用は断念した。一方、主たる需要者は周辺の取引価格水準を十 分に踏まえたうえで市場に参加する傾向があることから、市場性を反映した比準価格の説得力は高いと判断する。よっ て、本件では比準価格を標準に、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 商圏人口は減少傾向にあり、観光需要も限定 的。個人経営者は高齢化が進んでおり、地域 経済は長期に亘って停滞している。 駅前通りに位置する商業地域であるが、経営 層の高齢化が進んでおり、閉鎖中の店舗も見 られる。新規出店は殆ど見られず、需要は弱 含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％