令和8年1月16日　提出 加美 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加美 -1 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　小竹　潤   TEL.

鑑定評価額 3,530,000 円  １㎡当たりの価格 16,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加美郡加美町菜切谷字正源３番３ ②地積 　(㎡) 218   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が多い住宅地域 南6m町道 水道、下水 西古川 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       215 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道４５７号、３４７号背後 に位置する住宅地域 街 路 基準方位北、　　６ ｍ町道 交通 施設 西古川駅西方 4.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の住宅地域であり、当面は現在の住環境が維持されるが、長期的には空家が増加して地域の衰退が進むもの と予測。人口減少、少子高齢化により住宅需要は弱く、地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は加美町のうち旧中新田地区の住宅地域一円。需要者は近隣居住者や地縁を有する者が中心であり、同一需 給圏外からの転入は非常に少ない。町中心部や大型商業施設周辺では一定の需要が見られるものの、人口減少、少子高 齢化が進行していて、全般的に住宅需要は弱い。取引される価格帯は位置・規模等によって区々であり、親族間、関係 者間取引も多く、中心となる取引価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は居住の快適性・利便性を指向する住宅地域であり、市場参加者は代替競争不動産との比較検討や取引相場を 重視して意思決定を行う傾向が強い。取引事例比較法で採用した取引事例は、いずれも取引時点が新しく類似性・代替 性が強い。比準価格は市場参加者の意思決定過程を反映しており説得力が高い。よって比準価格により鑑定評価額を決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町内では人口減少、少子高齢化が進行。取引 は旧中新田地区の中心部に限定され、住宅需 要は相当に弱く、地価は下落傾向が継続して いる。 変動は見られない。 変動は見られない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.7 ％  ％