令和8年1月16日　提出 宮城大和 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮城大和 5-2 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　右田　貴紳   TEL.

鑑定評価額 107,000,000 円  １㎡当たりの価格 32,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 黒川郡大和町吉岡東３丁目１番１８外 ②地積 　(㎡) 3,340   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1.5:1 店舗兼工場 Ｓ2 店舗、事業所等が建 ち並ぶ路線商業地域 南東25m県道 水道、下水 泉中央 15.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   170 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 店舗・事業所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道４号線及び東北自動車道 「大和」ＩＣに至る幹線県道 沿いの路線商業地域 街 路 ２５ｍ県道 交通 施設 泉中央駅北方 15.0km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 高速道路ＩＣに近い県道沿いの路線商業地域として、概ね現状維持で推移するものと思料される。周辺の工業団 地への企業進出や住宅団地等における人口増加の影響が認められ、地価上昇が継続するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 店舗・事業所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大和町及び周辺市町村内に存する幹線道路沿いの路線商業地域を中心として、背後の住商混在地域また は工業地域にも及ぶ。主たる需要者は、自用の店舗・事業所等を運営する地元事業者、全国展開を行う大手企業等が中 心であるが、店舗用地に関しては、事業用定期借地権の利用が増加して、土地売買は減少傾向にある。需給の中心とな る価格帯は、３，０００㎡程度の更地で１億円前後であり、大規模画地に関しては、物流系用途の需要も見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、幹線県道沿いの路線商業地域であり、自用目的の土地取引が中心で収益の収受を目的とする取引は乏しい ことから、収益還元法は適用できなかった。取引にあたっては、代替競争不動産との比較の観点が重視されることから 、比準価格の規範性が高いものと判断される。本件においては、代替性を有する現実の取引事例を基に試算した比準価 格を標準として、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大衡 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 75.0] [100.0] 100 32,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内における大型商業施設の集客力は堅調で ある一方で、沿道型の商業地については、交 通施設の状態や背後商圏の規模等による選別 が強まっている。 町内の区画整理地等への商業集積が進み、近 隣地域については、国道４号及び高速道路Ｉ Ｃへの接近性に優れた事業所地としての特色 を強めている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.2 ％  ％