令和8年1月16日　提出 宮城大和 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮城大和 -5 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　真木　芳美   TEL.

鑑定評価額 13,500,000 円  １㎡当たりの価格 65,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 黒川郡大和町吉岡まほろば２丁目１７番１３ ②地積 　(㎡) 205   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅主体の区画 整理地内の新興住宅 地域 北6m町道 水道、下水 泉中央 15.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南   110 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理事業により整備 された宅地に新築建売住宅も 見られる住宅地域 街 路 基準方位北６ｍ町道 交通 施設 泉中央駅 15.0km 法令 規制 １低専 (40,60) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 南側の幹線道路では大型スーパーが新規出店し更なる利便性の向上が見込まれ、地域は更に成熟していくものと 予測する。これら変動要因の影響もあり、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大和町を中心として富谷市、大衡村等の住宅地域一円である。需要者の中心は、大和町の周辺市町村へ 通勤する一次取得者層が中心となる。大型商業施設等が整備され生活利便性が良好で、閑静な住環境が保たれている地 域である。既存の区画整理事業の保留地は完売し、供給は中古住宅や既存更地が多く取引件数は少ない。取引の中心と なる価格帯は２００㎡程度の更地で１，３００万円～１，５００万円程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地域にはアパート等の共同住宅も見られるが、収益獲得を目的として新たに土地を取得する動きは見られず、経済 合理性のある賃貸住宅の経営が困難であるため収益還元法は適用しなかった。需要者は自用の戸建住宅を取得する目的 で購入する場合がほとんどであり、居住の快適性を重視する住宅地域であることから、よって市場の実態を反映した実 証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮城大和 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,000 円／㎡ [106.5] 100 100 [100.0] 100 [ 74.5] [100.0] 100 65,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 自動車関連企業等の立地が多く職住近接地区 である大和町中心部の新興住宅団地及び旧市 街地においては需要は堅調である。 地域南側の幹線道路には、商業施設も多く２ ４時間営業の大型商業施設や全国チェーンの 飲食店が開店するなど生活利便性が向上して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -25.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.9 ％  ％