令和8年1月15日　提出 宮城大和 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮城大和 -4 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　定幸   TEL.

鑑定評価額 2,370,000 円  １㎡当たりの価格 8,190 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 黒川郡大和町鶴巣北目大崎字屋敷下４９番１ ②地積 　(㎡) 289   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 台形 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 、店舗等が混在する 住宅地域 西6.5m町道 水道、下水 泉中央 14.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南   180 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 大和町中心部から東方に大き く離れた市街化調整区域内に 存する旧来からの集落地域 街 路 基準方位北６．５ｍ 町道 交通 施設 泉中央駅北東方 14.0km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの農家住宅地域として当面は現状を維持するものと予測する。大和町の中でも農家集落地域は需要が限 定的であり、人口減少及び高齢化が進行していることから、地価は下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,190 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大和町を中心とする隣接市町村も含めた農家集落地域一円である。主たる需要者は、戸建住宅敷地とし ての使用を目的として取得する地縁血縁を有する個人で、圏外からの転入者はほとんど期待できない。農業就労人口の 減少等の影響で農家集落地域は需要が減退している。取引が少なく需給の中心となる価格帯は見出しにくいが、３００ ㎡程度の更地で２００万円程度であるものと思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 主な需要者は居住目的に土地を取得する個人であり、比準価格は実際の取引価格を指標としており実証性が高く、規範 性が認められる。一方、当該地域は居住の快適性を重視する住宅地域であり、市街化調整区域で賃貸住宅需要は認めら れないことから、最有効使用及び市場参加者の観点から土地残余法は規範性が乏しいため適用を断念した。以上より、 本件では実証性の高い比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東松島 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,000 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [134.3] [100.0] 100 8,120  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,260 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大和町は県内自治体の中では高齢化率が低い ものの、高齢化の進行で農家集落地域におけ る土地需要は減退している。 令和５年３月に鶴巣郵便局が移転開業して以 降、地域に特段の変動は見られない。市街化 調整区域で土地需要は限定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％