令和8年1月16日　提出 宮城大和 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮城大和 -3 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　右田　貴紳   TEL.

鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 38,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 黒川郡大和町吉岡字西原９番１１ ②地積 　(㎡) 296   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:3 空地 一般住宅の中に空地 が見られる住宅地域 東6m町道 水道、下水 泉中央 16.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南   110 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 大和町市街地の西端に位置し て居住環境がやや劣る既成住 宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 泉中央駅北方 16.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 居住環境がやや劣る既成住宅地域として、概ね現状維持で推移するものと思料される。近隣の新興住宅地域の需 要が波及しているため、子育て世帯を中心とした住宅需要は堅調であり、地価上昇が継続すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大和町内の既成住宅地域を中心として、隣接市町村に存する住宅地域に及ぶものと判断される。需要者 は町内や仙台市等に通勤する一次取得者が中心であり、圏外からの転入者も見られる。住宅地としての品等及び利便性 はやや劣るが、吉岡まほろば地区等の新興分譲地との比較による値頃感から、需要は堅調に推移している。需給の中心 となる価格帯は、３００㎡程度の更地で、概ね１，１００万円前後であると判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、一般住宅を中心とした既成住宅地域であり、アパート等も散見されるものの、土地価格や建築工事費に見 合う賃料水準が形成されておらず、経済合理性のある賃貸住宅の経営が困難であるため、収益還元法は適用しない。取 引にあたっては、代替競争不動産との比較に基づく市場性が重視されることから、本件では現実の取引事例を基に試算 した比準価格を標準として、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮城大和 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,000 円／㎡ [106.5] 100 100 [100.0] 100 [128.5] [101.0] 100 38,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 良好な資金調達環境を背景として、仙台市及 び周辺市町村における住宅需要は堅調である 一方、建築費高騰の影響等により新規供給は 減少傾向にある。 区画整理事業等による新規供給が見られる一 方で、周辺の工業団地への企業進出や商業施 設の開業による住宅地需要の増加傾向が認め られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.7 ％  ％