令和8年1月16日　提出 宮城大和 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮城大和 -2 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　右田　貴紳   TEL.

鑑定評価額 22,800,000 円  １㎡当たりの価格 81,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 黒川郡大和町もみじケ丘１丁目２１番５ ②地積 　(㎡) 281   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北6m町道 水道、ガス、下水 泉中央 7.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    80 ｍ、南   150 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和６０年代に土地区画整理 事業によって開発された大規 模住宅団地 街 路 基準方位北６ｍ町道 交通 施設 泉中央駅北西方 7.4km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 大和町郊外の丘陵地で開発された住宅団地として熟成しており、良好な住環境を維持していくものと思料される 。子育て世帯を中心とした需要は堅調に推移しており、地価は上昇傾向が継続するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大和町内及び富谷市等の隣接市町村に存する新興住宅地域であり、需要者は町内や仙台市等に通勤する 一次取得者が中心であり、圏外からの転入者も見られる。区画整理事業等による新規供給が多く見られる一方で、周辺 の工業団地への企業進出や商業施設の開業による住宅地需要の増加傾向が認められる。需給の中心となる価格帯は、２ ８０㎡程度の更地で、概ね２，３００万円前後、中古戸建で２，３００～２，８００万円程度であると判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、一般住宅を中心とした丘陵地に存する区画整理済の住宅地域であり、アパート等の賃貸住宅は少なく、賃 貸市場が成立していないことから、収益価格は試算できなかった。取引にあたっては代替競争不動産との比較の観点が 重視されることから、比準価格の規範性が高いものと判断される。本件においては、代替性を有する現実の取引事例を 基に試算した比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮城大和 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,000 円／㎡ [106.5] 100 100 [100.0] 100 [ 60.1] [100.0] 100 81,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 良好な資金調達環境を背景として、仙台市及 び周辺市町村における住宅需要は堅調である 一方、建築費高騰の影響等により新規供給は 減少傾向にある。 区画整理事業等による新規供給が見られる一 方で、周辺の工業団地への企業進出や商業施 設の開業による住宅地需要の増加傾向が認め られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％