令和8年1月15日　提出 宮城大和 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮城大和 -1 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　定幸   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 49,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 黒川郡大和町吉岡字館下３７番３ ②地積 　(㎡) 219   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、医院等が 混在する既成住宅地 域 北6m町道 水道、下水 泉中央 16.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   220 ｍ、西    10 ｍ、南    90 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 吉岡地区中心部の既成住宅地 域 街 路 基準方位北６ｍ町道 交通 施設 泉中央駅北方 16.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 吉岡地区の中でも旧来からの住宅地域ないしは住商混在地域で、古家を取り壊して建売住宅とする事例も見られ る。吉岡西部では土地区画整理事業が進み、地域は今後、一般住宅を中心とする地域として成熟すると予測。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地　 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、吉岡地区を中心とする大和町、富谷市、大衡村、仙台市北部、大崎市南部の住宅地域一円である。需要 者の中心は戸建住宅の取得を目的とする一次取得者が中心となる。吉岡地区は近年大型スーパーが新たに開業し、西部 で区画整理事業が進行中で、１３階建てのビジネスホテルも建築中で、今後更なる発展が見込まれる。需要の中心とな る価格帯は、２００㎡程度の更地で１，０００万円程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 主な需要者は居住目的に土地を取得する個人であり、比準価格は実際の取引価格を指標としており実証性が高く、規範 性が認められる。一方、居住の快適性が重視される地域で、対象標準地と同程度規模の敷地では建築費高騰及び賃料水 準に基づく事業採算性の観点から、新たに土地を取得して共同住宅を建築する需要は乏しく、土地残余法は規範性が乏 しいため適用を断念した。以上より、本件では実証性の高い比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 吉岡西部土地区画整理事業が造成工事中なが ら一部で使用収益開始した。また、吉岡まほ ろば地区で１３階建ホテルが建築工事中。 旧来からの住宅地域で、更地や新築建売住宅 の販売が見られるなど新陳代謝が進んでいる 。北西方では区画整理が進み、地域は更に発 展傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.5 ％  ％