令和8年1月14日　提出 利府 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   利府 -10 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　江澤　亜樹   TEL.

鑑定評価額 9,180,000 円  １㎡当たりの価格 43,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮城郡利府町葉山１丁目３０番２ ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が区画整然 と建ち並ぶ郊外の住 宅地域 北西6m町道 水道、ガス、下水 利府 6.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平成１０年代後半に造成され た大規模住宅団地 街 路 基準方位北６ｍ町道 交通 施設 利府駅 6.2km 法令 規制 １低専 (40,60) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 団地内に利便施設がなく、学校、大型店舗等各種施設への接近性に劣るものの住環境に優る住宅地域として需要 は安定的。町中心部の開発もあり、地価は当面の間若干の上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は利府町の住宅地域が主であるが仙台市のベッドタウンとして周辺市町の住宅地域に及ぶ。需要者は同一需 給圏内の居住者が中心であり外部からの転入は少ない。住環境に優ることから造成以後の熟成は早期であり、需要は安 定している。松島海岸インター周辺では区画整理による開発も進められており、発展が見込まれる。土地は２００㎡程 度で９００万円程度、中古住宅で２５００万円程度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の収益物件は見られず、自用目的での取引が中心で賃貸市場が成立していない。このため収益価格は試算せ ず、周辺地域の需給動向を考慮し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、実際の市場における取引事例から求められた 比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　利府 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     70,500 円／㎡ [108.8] 100 100 [102.0] 100 [173.8] [101.0] 100 43,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金利、物価上昇等の影響を受ける。利府町で は駅徒歩圏等の利便性に優る住宅地の需要が 堅調である。 道路、区画配置が整然としており、環境が良 好な住宅団地として熟成している。町中心と 比較して価格の割安感もあり需要は安定して いる。 北西道路のため日照等の居住の快適性にやや 優れているが、効用の程度に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +58.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.8 ％  ％