令和8年1月16日　提出 利府 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   利府 -6 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　奥山　純   TEL.

鑑定評価額 19,000,000 円  １㎡当たりの価格 74,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮城郡利府町神谷沢字化粧坂１０番３８ ②地積 　(㎡) 256   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ県道背後の住 宅地域 北西6m町道 水道、下水 岩切 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 利府街道南方背後に形成され た既成住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 岩切駅北方 1.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 利府町周辺および岩切駅周辺では住宅需要が堅調で、化粧坂地区も相対的な値頃感から小規模宅地分譲等で強含 みの取引が見られる。当面、地価は上昇基調で推移すると見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は仙台圏北東部から利府町南西部の住宅地域で構成され、利府街道背後の造成団地との代替性が高い。主な 需要者は圏域内の一次取得者層が中心であるが、他地域からの転入もみられる。岩切駅利用圏では大規模区画整理を契 機に強含みの取引が生じており、相対的な値頃感を背景に化粧坂地区の地価も上昇基調にある。中心となる価格帯は、 約２５０㎡の宅地で１，８００万円～２，０００万円、新築建売住宅で３，５００万～４，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は自用目的が主体を占め、賃貸需要は弱く賃貸市場としての成立性に乏しいため、収益還元法の適用は見送っ た。他方、実際の売買事例に基づく比準価格は市場の実態を的確に反映し、その規範性は高い。主な需要者は市場性を 重視し、周辺の取引動向や価格水準を踏まえて意思決定を行うため、比準価格は需要者行動とも整合する。よって、比 準価格を採用することが適切と判断し、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台宮城野 -28             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     91,000 円／㎡ [103.3] 100 100 [101.0] 100 [125.7] [100.0] 100 74,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日銀の利上げペースは緩やかで緩和的な金融 環境は維持される一方、物価高と建築費高騰 による供給制約が地価上昇の一因として作用 している。 町内の大規模区画整理で需要が喚起され、利 府街道背後の住宅地の選好性も高まっている ため、当該地域の地価は当面堅調に推移する と見込まれる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.1 ％  ％