令和8年1月16日　提出 利府 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   利府 -5 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　奥山　純   TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 49,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮城郡利府町加瀬字十三本塚１６２番１６ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北6m私道 水道、下水 利府 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   130 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和６０年代に開発された南 傾斜地上の既成造成団地 街 路 基準方位北、６ｍ私 道 交通 施設 利府駅南東方 2.6km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 利府町南東部の緩傾斜地を含む造成団地で、生活利便施設に近接し、住環境は比較的良好。利府町では大規模区 画整理事業による町全域に波及する需要増を背景に、当該地域の地価は上昇基調で推移すると見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、利府町南東部から塩竈市西部にかけての既成住宅地域で構成され、利府町加瀬地区との代替性が高い。 主な需要者は、圏域内の一次取得者層が中心であるが、仙台市北部、塩竈市からの流入も一定程度みられる。同地域は 若年から中堅ファミリー層を中心とした需要が旺盛で、小規模宅地・建売分譲が継続的に供給されており、需給は概ね 堅調に推移している。中心となる価格帯は２００㎡程度の宅地で１０百万円程度、新築建売住宅で３０百万円前後。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 第１種低層住居専用地域にあり、周辺に賃貸住宅はほとんどみられず賃貸市場が成立していないため、収益還元法の適 用は見送った。他方、実際の売買事例に基づく比準価格は市場の実態を的確に反映し、その規範性は高い。持ち家需要 層は、周辺の取引動向や価格水準を踏まえて意思決定を行うため、比準価格は需要者行動とも整合する。以上を踏まえ 、比準価格を採用することが妥当と判断し、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　利府 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     70,500 円／㎡ [108.8] 100 100 [102.0] 100 [152.5] [100.0] 100 49,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日銀の利上げペースは緩やかで緩和的な金融 環境は維持される一方、物価高と建築費高騰 による供給制約が地価上昇の一因として作用 している。 街路配置はやや劣るものの、当該地域の周辺 地域と比較した相対的な値頃感を背景に、需 給は概ね堅調に推移している。 特段の変動要因はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +51.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.0 ％  ％