令和8年1月16日　提出 利府 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   利府 -3 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　奥山　純   TEL.

鑑定評価額 17,100,000 円  １㎡当たりの価格 64,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮城郡利府町神谷沢字赤坂７番９外 ②地積 　(㎡) 267   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅のほ か事業所も見られる 住宅地域 北東7m町道 水道、ガス、下水 岩切 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 仙台市と利府町との行政境界 付近の利府街道背後に形成さ れた既成住宅地域 街 路 基準方位北７ｍ町道 交通 施設 岩切駅北方 2.0km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 利府街道背後の既成住宅地域では、周辺の神谷沢・岩切で進む大規模区画整理や小規模分譲が実需を下支えして おり、相対的な値頃感から住宅需要は底堅く、当該地域の地価は当面上昇基調が続くと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、仙台圏北東部から利府町西部の既成住宅地域で構成され、利府街道背後地との代替性が高い。主な需要 者は圏域内の一次取得者層が中心であるが、岩切駅利用圏として、仙台市側からの流入もみられる。神谷沢地区および 岩切地区では大規模区画整理事業や小規模宅地分譲が継続し、これらの影響で需給は堅調に推移している。取引の中心 となる価格帯は、約２５０㎡程度の更地で１，６００万円前後、新築建売住宅で３，５００～４，０００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は自用目的の取引が主体を占め、賃貸需要は弱く賃貸市場としての成立性に乏しいため、収益還元法の適用は 見送った。他方、実際の売買事例に基づく比準価格は市場の実態を反映し、規範性は高い。主な需要者は市場性を重視 し、周辺の取引動向や価格水準を踏まえて意思決定を行うため、比準価格は需要者行動とも整合する。以上を踏まえ、 比準価格を採用することが適切と判断し、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台宮城野 -28             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     91,000 円／㎡ [103.3] 100 100 [101.0] 100 [145.3] [100.0] 100 64,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日銀の利上げペースは緩やかで緩和的な金融 環境は維持される一方、物価高と建築費高騰 による供給制約が地価上昇の一因として作用 している。 画地配置の整然性に欠ける既成住宅地域であ るが、岩切駅利用圏として周辺辺地域との比 較による相対的な値頃感を背景に、住宅需要 は堅調である。 特段の変動要因はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.6 ％  ％