令和8年1月14日　提出 利府 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   利府 -1 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　高田　康弘   TEL.

鑑定評価額 16,600,000 円  １㎡当たりの価格 102,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 75,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮城郡利府町中央２丁目１番７ ②地積 　(㎡) 163   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 南東6m町道 水道、ガス、下水 利府 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   140 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ利府駅前に土地区画整理 事業により整備された住宅地 域 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 利府駅北西方 250m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 駅前の住宅地域で、大型ショッピングセンターにも比較的近く、利便性志向の需要が堅調である。物価高の影響 等から将来的には不動産購買意欲の減退が懸念されるが、地価は当面上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    102,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、利府町内の住宅地域一円。需要者の中心は圏内の居住者であるが、圏外からの転入も多い。利府街道沿 いには大型ショッピングセンターを中心に各種店舗が集積するほか、仙台市への通勤圏でもあり、幅広い世代から人気 があり、住宅需要は堅調に推移。大型商業施設や最寄駅に近接する地域や居住環境良好な大型住宅団地の選好性が高い 。土地は１６０㎡程度で１，６００万円程度、新築戸建住宅は３，５００万円～４，０００万円程度が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の賃貸物件が混在する駅近接の住宅地域であるが、アパート経営を目的とした新たな土地取得は見られない 。建築費高騰の影響もあり、経済合理性のある賃貸住宅の経営は困難と判断し、収益還元法の適用は断念した。取引も 自用目的が中心で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、実証的な比準価格を妥 当と判断し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　利府 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     70,500 円／㎡ [108.8] 100 100 [102.0] 100 [ 75.7] [103.0] 100 102,000  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市街地の不動産市況は総じて好調を維持して おり、特に利府街道沿いに大型商業店舗が集 積し、利便性を享受できる周辺住宅地域の選 好性が高い。 駅前の住宅地域で、大型ショッピングセンタ ーにも比較的近く、利便性志向の需要が堅調 に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -15.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％