令和8年1月14日　提出 七ケ浜 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   七ケ浜 -2 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　江澤　亜樹   TEL.

鑑定評価額 8,270,000 円  １㎡当たりの価格 36,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮城郡七ケ浜町境山１丁目１０１番１１２ ｢境山１－２－３３｣ ②地積 　(㎡) 229   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北6m町道 水道、ガス、下水 下馬 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 小規模開発による住宅地域　 街 路 基準方位北６ｍ町道 交通 施設 下馬駅南東方 3.2km 法令 規制 ２低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 高台の既成住宅地域である。隣接多賀城市の地価上昇及び市街化区域が限られており需給バランスは概ね安定し ている。地価は若干の上昇乃至横這いで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は七ケ浜町及び隣接する多賀城市東部の住宅地域が主である。需要者は同一需給圏内の居住者が中心であり 外部からの転入は少ない。町内では大規模開発等はないが、隣接多賀城市の宅地需要が堅調であり、町内宅地価格が影 響を受けている。土地は２００㎡程度で７００～８００万円程度、中古住宅で１５００～２０００万円程度、新築建売 住宅で３５００万円以内が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパートが見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、建築費は高止まりであり、経済合理 性のある賃貸住宅の経営が困難となっている。自己使用目的での取引が中心であり、居住の快適性を重視する住宅地域 であるので、賃貸市場が成立していない。このため収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、実際の市場に おける取引事例から求められた比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　七ケ浜 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,400 円／㎡ [100.3] 100 100 [100.0] 100 [101.0] [100.0] 100 36,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金利、物価上昇等の影響を受ける。町内では 西部から中央にかけて市街化が進んでいる。 鉄道駅が存しないため街路、環境に優る住宅 地が選好される。 多賀城市と比較して割安であることから需要 は堅調。宅地供給が少ないため需給バランス 、地価は概ね安定している。 地域内の標準的画地であり格別の変動はない 。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％