令和8年1月13日　提出 七ケ浜 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   七ケ浜 -1 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　秋元　康男   TEL.

鑑定評価額 9,990,000 円  １㎡当たりの価格 46,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮城郡七ケ浜町汐見台３丁目２番１１２ ②地積 　(㎡) 214   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 埋蔵文化財包蔵地 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 東6m町道 水道、ガス、下水 下馬 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   150 ｍ、南    60 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和５３年～平成２年に開発 された大規模住宅団地 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 下馬駅南東方 4.1km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 埋蔵文化財包蔵地 ⑤地域要因の将 　来予測 七ヶ浜町の中心部に位置する大規模住宅団地として成熟しており、当面は現状維持で推移すると予測する。区画 整然、自然環境にも恵まれ住環境は良好であり住宅地需要は堅調、地価水準は緩やかに上昇基調と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、汐見台団地を中心とする七ケ浜町及び隣接する多賀城市・塩竈市の住宅地域。主たる需要者は、周辺自 治体に勤務するファミリー層。七ケ浜町は面積が狭く、宅地供給は限定的である。当地域は、区画整然と整備された大 規模住宅団地に位置し、住環境に優ることから、住宅地需要は堅調である。需要の中心価格帯は、土地は２２０㎡程度 で１，０００万円前後、同規模の新築戸建住宅で３，０００万円台である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 汐見台団地に存し、地区計画により共同住宅の建築が制限されていることから、アパート等の収益物件が見られず、賃 貸市場が成立していないため、収益価格の試算は断念した。居住の快適性が重視される地域であり、自用の取引が中心 であることから、取引事例に基づき試算された実証的な比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、 代表標準地とは均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　七ケ浜 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,400 円／㎡ [100.3] 100 100 [100.0] 100 [ 80.0] [102.0] 100 46,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 七ケ浜町は人口減・高齢化が継続しているが 。県内最小面積の自治体のため、宅地供給は 限定的であり需給は安定。 七ケ浜町を代表する大規模住宅団地。自動車 と歩行者の動線に配慮し計画された団地であ る。地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％