令和8年1月15日　提出 山元 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山元 -1 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　加藤　義和   TEL.

鑑定評価額 4,820,000 円  １㎡当たりの価格 15,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和7年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 亘理郡山元町浅生原字作田山２番１００ ②地積 　(㎡) 311   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北東6m町道 水道、下水 山下 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 高台地に造成された小規模住 宅団地 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 山下駅西方 1.3km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 町内の復興事業が一段落し、住宅地域として熟成を深めていくと予測する。街区が整然として住環境に優位性が あるとともに、行政の移住定住支援施策が後押しとなって需要は底堅く、地価は安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に山元町及び周辺市町の住宅地域。需要者は、当該地域に地縁的選好性を有する個人が中心である。 震災後の復興事業を経て、つばめの杜地区と概ね連続的に山元町の中心部を形成しており、つばめの杜地区の需要に牽 引されて町内では相対的に住環境に優位性があることから需要は底堅い。土地は３００㎡で４５０万円程度、新築戸建 住宅で２，０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の賃貸物件が殆ど存しない旧来からの住宅地域であり、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算を断 念した。比準価格は代替競争関係にある地域の取引事例に基づき試算したもので、市場の需給状況を的確に反映してい る。比準価格は市場の実態を反映しているため重視するものとし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新たな街並みが形成されたつばめの杜地区の 需要が堅調であり、弱いながらも、その周辺 地区に需要の広がりが見られる。 地勢上物件の供給が限られていること、値頃 感があること、高台に存する安心感等が選好 要因となり、つばめの杜地区の受け皿として の側面もある。 個別的要因の変動は特に認められない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％